【新樓 VS 舊樓】利弊分析、成本開支、入住時間、按揭敍造、裝修設施、常見問題 ｜千居Spacious

新樓 VS 舊樓，是不少準買家的抉擇。新樓配套多，發(fā)展商亦會提供不少優(yōu)惠。二手樓的管理費較便宜，實用率相對佔優(yōu)。新盤或舊樓各有特色，兩者有多大分別？入市前分別要注意甚麼？千居為你詳列新樓舊樓的差異。

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新樓樓價一般是明碼實價，無議價空間，但不少新樓發(fā)展商會提供優(yōu)惠，例如會員優(yōu)惠及即供付款優(yōu)惠，折扣可多達20%。此外，部分發(fā)展商會與財務公司合作提供一按、二按及各項貸款計劃。

二手樓則有議價空間，可藉由委任地產(chǎn)經(jīng)紀，為買賣雙方講價。遇產(chǎn)業(yè)主因事急需轉(zhuǎn)售單位，例如移民或套現(xiàn)，買家有機會以低於同區(qū)屋苑平均成交價入市。

樓花，意即未落成或未批準入伙，但獲地政總署批售的新樓盤，何時能入住，要視乎樓花期，最長可達30個月，即買家有機會在購入後的2年半，才可入伙。

部份舊契新盤，因毋須取得「預售樓花同意書」，其樓花期可能會更長。如果買入新盤現(xiàn)樓(即已落成的新樓)，買家則毋須等候樓花期，可短期內(nèi)入伙。

由於大多數(shù)新盤未落成前開售，發(fā)展商會設置示範單位以供參考，買家在購入樓花前可透過售樓書，了解新項目詳細資料，例如坐向、樓面平面圖等。

購入二手樓，入住日期則按買賣協(xié)議而定。一般而言，二手買賣的成交期(由簽署臨時買賣合約至成交日所需的時間)，介乎30至60天。如遇上突發(fā)情況，例如大規(guī)模疫癥 ，建議成交期應不少於60天。

另外，買家須注意，成交期應是雙方協(xié)議，不應被賣家主導。部份業(yè)主為更快得到賣樓款項，會要求縮短成交期。亦有些情況是物業(yè)以連租約出售，即仍有租客居住，要等租客搬遷後才可交吉。

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比起二手樓，一手樓按揭審批較寬鬆，因除了銀行提供按揭，買家一般可申請發(fā)展商按揭，這類按揭的審批條件更為寬鬆，故適合首期不足的買家。按揭保險計劃已先後放寬成數(shù)上限及適用的物業(yè)類型。現(xiàn)時，購買1000萬元以下樓花，使用即供付款計劃，亦最多可以借9成按揭；換言之，想承造高成數(shù)按揭，並不限於使用建築期付款。

買家亦須注意，銀行是以折實價批出按揭。如果發(fā)展商在合約上列明優(yōu)惠，例如免第一年管理費，銀行在審批貸款額時，會先在合約樓價上扣減那些優(yōu)惠（俗稱光豬價），令最終批出的按揭貸款，可能比預計少。至於按揭保險申請，則以合約列明的樓價審批，即不會扣減發(fā)展商折扣優(yōu)惠。

二手樓宇的買家須自行尋找銀行承造按揭，手續(xù)比較繁複。視乎物業(yè)類型、樓齡或其他狀況，銀行對二手樓的按揭審批較保守。對於樓齡較高的樓盤，銀行有機會縮短按揭年期，即業(yè)主須預留較多首期才可上車。

一手單位會有基本裝修，發(fā)展商會提供部分傢電，有些更會連裝修出售。另外，多數(shù)發(fā)展商會為單位提供1至2年的保養(yǎng)期，如果業(yè)主在驗樓及入住時發(fā)現(xiàn)問題，可要求發(fā)展商跟進維修。

二手樓入伙後，如業(yè)主發(fā)現(xiàn)單位有問題，如漏水及牆身發(fā)霉等，則須自費處理。除了翻新單位，業(yè)主亦可能要夾錢，作為維修大廈或屋苑公共設施的費用。

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大多數(shù)一手樓盤有多元化的會所設施及物管服務，以作招徠。常見的屋苑設施包括健身室、宴會廳、游泳池、遊樂場等。業(yè)主可預約使用相關(guān)設施。但要留意，一手居屋則較少設有會所。

雖然部份二手樓亦設有會所，但相比起新盤，所提供的服務及設施種類相對較少。部分設施亦有可能因使用量太低或維修費過高而關(guān)閉。

一手樓的會所服務及設施多，管理費亦相對較高。近年管理費有上升趨勢，不少中小型新盤、豪宅或單幢樓的管理費，普遍而言，都比大部份二手屋苑或舊樓更高。

所指的「強制驗樓計劃」，是政府規(guī)定樓齡30年或以上的樓宇，須每10年進行年一次樓宇檢驗，包括公用地方、外牆、伸出物及招牌等，另外還有「強制驗窗計劃」，要求業(yè)主修理有潛在風險的窗戶，意味著買家可能要支付更多維修或保養(yǎng)費用。

一手樓、二手樓各有利弊，以上各項需要仔細考慮，當然亦要時刻留意樓市發(fā)展，以決定最適合的入市時機。了解更多樓盤資訊，即上千居尋找各區(qū)樓盤。

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一般而言，?在簽署臨時買賣合約時，先付樓價3%至5%細訂，於5天後簽署正式買賣合約時，再支付合共 10% 的大訂。

代理傭金並沒規(guī)定要付多少，但買賣雙方通常各付樓價1%傭金給經(jīng)紀，記得在簽署臨約前先商議傭金。

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