商業(yè)向左，產(chǎn)業(yè)向右：2021開啟類REITs/公募REITs雙賽道時代

縱觀2020年，國內(nèi)已發(fā)行類REITs產(chǎn)品總規(guī)模382.655億元（不含儲架規(guī)模），共計22單，較2019年發(fā)行26單，規(guī)模504.5億元，下降24%（數(shù)據(jù)來源：cn-abs）。

對于上半年類REITs產(chǎn)品發(fā)行情況，詳情參考——《 816億！類REITs跌52%，CMBS漲55% .....2020上半年商用不動產(chǎn)證券化盤點 》

其中，上半年僅發(fā)行6單，下半年尤以11、12月集中發(fā)行較多。一季度發(fā)行數(shù)量的低迷狀態(tài)實受疫情影響，9月后的小高峰或與銀行限制開發(fā)商融資的“三條紅線”有關(guān)。

8月28日，銀行限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的“三條紅線”正式出街，并于2021年1月1日起全行業(yè)全面推行。

具體內(nèi)容如下：

1、房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%；

2、房企的凈負債率不得大于100%；

3、房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。

此外，拿地銷售比是否過高、經(jīng)營性現(xiàn)金流情況兩個方面也將作為監(jiān)管機構(gòu)考察的重要指標(biāo)。

從類REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)類別來看，商業(yè)物業(yè)占比最大，共計發(fā)行11單，發(fā)行規(guī)模201.585億元，占比約52.68%；其次為酒店/長租公寓類物業(yè)，共計發(fā)行4單，發(fā)行規(guī)模60.74億元，占比約15.87%。

值得注意的是，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域作為中國公募REITs落地的突破口，今年有2單基礎(chǔ)設(shè)施類REITs發(fā)行。而同樣屬于公募REITs試點項目范圍的產(chǎn)業(yè)園區(qū)類資產(chǎn)也僅有2單類REITs發(fā)行。

因此， REITOWIN預(yù)計，至少未來2-3年商業(yè)物業(yè)還是會以發(fā)行類REITs為主。而產(chǎn)業(yè)園、物流園、基礎(chǔ)設(shè)施類不動產(chǎn)則增加了公募REITs，形成雙賽道融資的趨勢。

下面我們一起來看看2020下半年那些類REITs的資產(chǎn)情況。

藍光發(fā)展發(fā)行10.65億元辦公物業(yè)類REITs

7月9日，招商財富-華泰-虹橋世界中心資產(chǎn)支持專項計劃資產(chǎn)支持證券成功設(shè)立，總規(guī)模 10.65億元，其中優(yōu)先A（AAA）6%，優(yōu)先B(AA+)6.5%，優(yōu)先C(AA+)6.8%。該項目牽頭方為華泰證券，計劃管理人為招商財富，受托人為國通信托，托管人為招商銀行。

該產(chǎn)品不僅是2020年以來民營A股上市公司首單類REITs項目，也是同期市場規(guī)模極大的類REITs。

資料顯示，“虹橋世界中心”坐落于上海虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)，項目總體量約80萬方，涵蓋甲級創(chuàng)意辦公、甲級生態(tài)商務(wù)辦公、總部辦公、綠地旗下鉑驪、鉑瑞酒店和鉑瑞公寓、約11.5萬方一站式商業(yè)中心，是大虹橋區(qū)域內(nèi)涵蓋物業(yè)類型、配套設(shè)施完善的大型商務(wù)基地之一。

虹橋世界中心

虹橋世界中心是藍光發(fā)展于2019年4月收購的。2020年4月3日，藍光發(fā)展發(fā)布公告稱，公司此前召開董事會和股東大會審議通過了《關(guān)于以物業(yè)資產(chǎn)設(shè)立辦公物業(yè)類REITs資產(chǎn)支持專項計劃的議案》，公司全資子公司成都藍光嘉鑫資產(chǎn)管理有限公司擬設(shè)立辦公物業(yè)類REITs資產(chǎn)支持專項計劃，開展資產(chǎn)證券化工作。

野風(fēng)現(xiàn)代中心浙江首單商業(yè)物業(yè)類REITs

8月27日，光大保德信-東興企融-野風(fēng)現(xiàn)代中心資產(chǎn)支持專項計劃成功發(fā)行，為浙江首單商業(yè)物業(yè)類REITs，發(fā)行總規(guī)模為人民幣 5.5億元，由野風(fēng)集團房地產(chǎn)股份有限公司作為原始權(quán)益人和信托財產(chǎn)委托人，東興證券作為獨家銷售機構(gòu)，光大保德信作為發(fā)行載體管理人。

野風(fēng)現(xiàn)代中心北樓

項目投資標(biāo)的物業(yè)為野風(fēng)現(xiàn)代中心北樓辦公物業(yè)（含一層3套商鋪），總建筑面積約12萬方。規(guī)劃有5萬方的精裝成品私寓、主題精品酒店、3萬余方高端寫字樓、稀缺商業(yè)等業(yè)態(tài)。物業(yè)位于杭州市下城區(qū)紹興路161號，位于武林廣場旁、和平商圈核心，為杭州市最繁華的武林商圈甲級辦公樓。項目為雙地鐵城市綜合體，與地鐵1號線、5號線交匯的打鐵關(guān)站僅一路之隔。物業(yè)目前出租率達到約 92%，租戶穩(wěn)定，已形成穩(wěn)定的增漲現(xiàn)金流。

年度最大單——總規(guī)模68億商業(yè)物業(yè)類REITs

9月16日，信達-深圳益田假日廣場資產(chǎn)支持專項計劃在深交所上市，發(fā)行金額 68億元，其中20益田優(yōu)（AAAsf）發(fā)行60億元，發(fā)行利率4.5%，益田次A發(fā)行3.92億，益田次B發(fā)行4.08億，預(yù)期到期日2023年9月15日。發(fā)行人為深圳市益田集團股份有限公司，承銷商/管理人為信達證券股份有限公司。

益田集團也曾于2016年12月8日發(fā)行了一宗深圳益田假日廣場資產(chǎn)支持專項計劃，發(fā)行金額 53.01億元，在深交所商業(yè)地產(chǎn)類資產(chǎn)證券化單體規(guī)模中排名第一位。同時，其也是深圳地產(chǎn)圈首個資產(chǎn)證券化的商業(yè)項目。

深圳益田假日廣場是中國首家國際化體驗式購物中心，于2008年開業(yè)。項目位于深圳南山區(qū)華僑城片區(qū)，緊臨深南大道，正對世界之窗，旁臨歡樂谷，其區(qū)位條件十分優(yōu)越，且為地鐵1、2號線上蓋。

深圳益田假日廣場

假日廣場占地3.5萬方（包括1.2萬方下沉式生態(tài)廣場），總建筑面積13.58萬方，其中商業(yè)面積10萬方，定位中高檔國際化體驗式購物中心，購物中心共5層，分為地下兩層和地上三層。項目所在的消費市場具有極強的韌勁，持續(xù)的中高端消費力顯著，運營12年，客流增長穩(wěn)定。

光大安石百億商業(yè)地產(chǎn)儲架式類REITs的收官之作

9月24日，光大安石百億商業(yè)地產(chǎn)儲架式類REITs的收官之作——“光證資管-光控安石商業(yè)地產(chǎn)第3期西安大融城資產(chǎn)支持專項計劃”成功設(shè)立。發(fā)行總規(guī)模 17.2億元，分為優(yōu)先A/B/C/D級及權(quán)益級證券，其中優(yōu)先級證券總規(guī)模達11.7億元，權(quán)益級證券規(guī)模達5.5億元，優(yōu)先級證券加權(quán)平均發(fā)行成本5.4%。

底層物業(yè)資產(chǎn)為光大安石旗下不動產(chǎn)基金持有的西安大融城項目，該項目位于西安市經(jīng)開區(qū)鳳城七路與未央路十字路口東北，總建筑面積超過10萬平方米，是雙地鐵上蓋購物中心。

西安大融城

2018年年末， 光大安石100億規(guī)模的儲架式商業(yè)地產(chǎn)類REITs于深交所獲批， 這是中國首單成功獲批的地產(chǎn)基金儲架式商業(yè)地產(chǎn)類REITs產(chǎn)品。此后，于2019年5月、9月，該儲架式商業(yè)地產(chǎn)類REITs產(chǎn)品中第一期靜安大融城資產(chǎn)支持專項計劃、第二期觀音橋大融城資產(chǎn)支持專項計劃先后成功發(fā)行。（詳情參考《中國購物中心“資本化”里程碑，不可不知的8個類REITs大盤點》）

全國首單信托公司擔(dān)任管理人的權(quán)益型類REITs

9月29日，由華能信托擔(dān)任管理人的“華能信托-世茂酒店物業(yè)權(quán)益型資產(chǎn)支持專項計劃”在深圳證券交易所成功發(fā)行，產(chǎn)品規(guī)模 6.5億元，期限20年。由華能貴誠信托有限公司擔(dān)任管理人。

該產(chǎn)品是全國首單由信托公司擔(dān)任管理人的權(quán)益型類REITs，同時也是全國首單兩層SPV結(jié)構(gòu)由同一管理人管理的類REITs，有利于提高資產(chǎn)運營效率，降低管理風(fēng)險，其成功發(fā)行對于信托公司參與REITs試點工作具有重大里程碑意義。

項目底層資產(chǎn)為世茂集團旗下的五星級酒店，以酒店運營產(chǎn)生的現(xiàn)金流為支撐，通過結(jié)構(gòu)化分層、目標(biāo)酒店物業(yè)運營凈現(xiàn)金流超額覆蓋、委托國際知名酒店管理集團專業(yè)管理等方式為投資人提供投資保障。

央企儲架式權(quán)益型購物中心類REITs

10月27日，“中信金石-招商蛇口一期資產(chǎn)支持計劃”在深交所成功發(fā)行，為儲架式權(quán)益型購物中心類REITs產(chǎn)品。計劃儲架規(guī)模為 50億元，首期發(fā)行規(guī)模 7.945億元，產(chǎn)品期限為3+2年。項目計劃管理人為中信證券，基金管理人為中信金石基金。

本次發(fā)行的類REITs項目，是招商局集團在境內(nèi)REITs領(lǐng)域的首次重大嘗試，該項目突破性地 在購物中心類REITs項目中引入權(quán)益型投資人即遠東宏信，以及招商銀行、渤海銀行和民生銀行作為優(yōu)先級投資人。

南京馬群花園城購物中心

標(biāo)的資產(chǎn)為南京馬群花園城購物中心，是 招商蛇口在深圳以外異地復(fù)制的首座購物中心。花園城項目位于南京市棲霞區(qū)中山門大街與馬群新街交叉口，與地鐵2號線馬群站以及建設(shè)中的馬群綜合換乘中心無縫接駁。項目總建筑面積達10萬㎡，其中，1-3層為商業(yè)，4-9層以上為酒店式公寓，是南京首個購物、娛樂、餐飲、休閑一體的體驗式、花園式購物中心。

規(guī)模9.48億綠城尊藍酒店類REITs

10月29日，光大天風(fēng)-光控安石綠城尊藍酒店類REITs產(chǎn)品在上交所成功發(fā)行，該產(chǎn)品發(fā)行總規(guī)模 9.48億元。分為三個類型，優(yōu)先A級、優(yōu)先B級評級均為AAAsf，其中尊藍A發(fā)行量為1.6億元，尊藍B發(fā)行量為7.4億元。原始權(quán)益人為綠城集團，由天風(fēng)證券擔(dān)任計劃管理人，光大安石基金為基金管理人。

項目投資標(biāo)的物業(yè)為杭州綠城尊藍酒店及其配套建筑，主體物業(yè)位于杭州市上城區(qū)望江東路39號，是一家集住宿、餐飲、會議于一體的五星標(biāo)準(zhǔn)酒店。

杭州綠城尊藍酒店

物業(yè)于2013年竣工，2014年9月開始運營，占地面積3,351.4平方米，建筑面積38,301.19平方米，共計樓層26層（地上24層，地下2層）。截止至基準(zhǔn)日，2019年1-10月 總經(jīng)營收入8,478萬元，其中 客房收入4,201萬元， 平均入住率69.7%，臨近杭州市上城區(qū)區(qū)政府及杭州市人民檢察院，距離杭州錢江新城核心CBD約2公里，收益優(yōu)良，已形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

華發(fā)租賃住房一號50億儲架REITs收官

11月3日，中聯(lián)前海開源-華發(fā)租賃住房一號第三期資產(chǎn)支持專項計劃成功設(shè)立，并在上交所掛牌，發(fā)行規(guī)模 23.07億元，優(yōu)先級評級AAA。

據(jù)悉，2019年1月14日，中聯(lián)前海開源-華發(fā)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃獲上交所通過。該債券發(fā)行總額 50億元，本次發(fā)行是華發(fā)租賃住房50億儲架REITs系列的第三期，也是收官的最后一期。

全國首單新能源發(fā)電基礎(chǔ)設(shè)施類REITs項目

11月3日，中國能建成功發(fā)行工銀瑞投-中能建投風(fēng)電綠色資產(chǎn)支持專項計劃，總募資 7.25億元。項目原始權(quán)益人為中能建投，基金管理人為中能建平安，由工銀瑞投作為計劃管理人和主承銷商，聯(lián)合農(nóng)銀理財、興業(yè)銀行和招商銀行等共同參與。

該項目是全國首單新能源發(fā)電基礎(chǔ)設(shè)施類REITs項目，也是全國首單綠色類REITs項目，是主動管理型基礎(chǔ)設(shè)施類REITs項目。此專項計劃以中能建投旗下兩個風(fēng)電項目公司股權(quán)作為底層資產(chǎn)，其結(jié)構(gòu)設(shè)計已符合國內(nèi)公募REITs的政策導(dǎo)向和試點原則，為日后順利過渡到公募REITs預(yù)留了充足空間。

粵港澳大灣區(qū)首單續(xù)發(fā)型類REITs

11月13日，粵港澳大灣區(qū)首單續(xù)發(fā)型類REITs“招商創(chuàng)融-天虹（二期）資產(chǎn)支持專項計劃”成功設(shè)立，總規(guī)模為人民幣 14.5億元。

產(chǎn)品期限為3+3年，其中優(yōu)先級13.52億元，產(chǎn)品評級AAA，利率為4.3%，次級9800萬元。天虹REITs二期由招商證券、中航證券和申萬宏源作為銷售機構(gòu)、招商資管作為計劃管理人及原始權(quán)益人，信用增級機構(gòu)為天虹及中航國際。

2015年12月， 國內(nèi)首單國資REITs——“招商創(chuàng)融-天虹商場（一期）資產(chǎn)支持專項計劃”成功發(fā)行。“招商創(chuàng)融-天虹商場（一期）資產(chǎn)支持專項計劃”是 國內(nèi)市場上首單以國有不動產(chǎn)資產(chǎn)為基礎(chǔ)的交易所類REITs項目，經(jīng)過了必要的掛牌轉(zhuǎn)讓程序。首次實現(xiàn)了在企業(yè)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)框架下專項計劃直接投資股權(quán)的模式創(chuàng)新。天虹（二期）相比一期在資本結(jié)構(gòu)及融資成本上均實現(xiàn)了進一步優(yōu)化，資金成本每年減少近千萬，為國有資本保值增值提供了堅實基礎(chǔ)。

深南天虹新店

標(biāo)的物業(yè)為深南天虹新店，位于福田區(qū)中航路與振中路交匯處鼎誠國際大廈。2006年底，天虹與中航地產(chǎn)簽署了鼎誠項目購置協(xié)議，購進位于華強北商業(yè)中心區(qū)——鼎誠國際商街的1至4層裙樓，建成天虹在深圳的第一家自有物業(yè)的商場——深南天虹新店。項目定位中高檔百貨，整個商場樓高4層，總面積約20000平方米，共有400個停車位。

國內(nèi)首單類永續(xù)物流地產(chǎn)儲架類REITs第3期

11月17日，華泰佳越-順豐產(chǎn)業(yè)園一期第3號資產(chǎn)支持專項計劃成立，認購資金 13.86億元。其中，優(yōu)先級7.88億，產(chǎn)品評級AAA，利率為4.8%；權(quán)益級5.98億，順豐豐泰以自有資金認購1.12億元權(quán)益級證券。

該項目以順豐控股下屬全資子公司深圳市豐泰電商產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)管理有限公司(“順豐豐泰”)持有的物流產(chǎn)業(yè)園為標(biāo)的資產(chǎn)。

國內(nèi)首單類永續(xù)物流地產(chǎn)儲架類REITs“華泰佳越-順豐產(chǎn)業(yè)園一期資產(chǎn)支持專項計劃”，儲架規(guī)模合計 50億元，2年內(nèi)有效，本期專項計劃系儲架額度內(nèi)第3期。

雙基金架構(gòu)類REITs

12月2日，招商蛇口類REITs項目“申萬宏源-招商蛇口-泰格明華資產(chǎn)支持專項計劃”成功發(fā)行并設(shè)立。發(fā)行規(guī)模為 41.5億元，產(chǎn)品期限為3+2年。

項目采用雙基金架構(gòu)，創(chuàng)造性地 引入市場化投資人組成的有限合伙基金認購項目次級份額， 是國內(nèi)類REITs市場少見的大規(guī)模、權(quán)益型產(chǎn)品，申萬宏源、招商平安、宏源匯智分別作為專項計劃管理人、契約型私募基金管理人及次級合伙型私募基金管理人。

該類REITs分為優(yōu)先A級18億，占比43.37%、優(yōu)先B級3億，占比7.23%、次級資產(chǎn)支持證券20.5億，占比49.40%。值得一提的是，優(yōu)先A級資產(chǎn)支持證券以4.6%的利率水平完成發(fā)行，優(yōu)于同期市場平均水平。

標(biāo)的物業(yè)為招商蛇口開發(fā)的位于深圳市南山區(qū)蛇口的泰格公寓及明華中心，是招商蛇口首次以酒店公寓類資產(chǎn)發(fā)行的類REITs產(chǎn)品。泰格公寓、明華中心位于深圳市南山區(qū)蛇口，毗鄰太子灣，交通便利，環(huán)境優(yōu)美。泰格公寓開業(yè)時間較早，面臨建筑和設(shè)施老化的問題，招商蛇口參考了境外成熟市場REITs模式，提出了表外孵化提升的產(chǎn)融結(jié)合模式，將通過對項目的改造和運營提升實現(xiàn)資產(chǎn)增值。

全國首單央企抗疫類REITs

12月11日，“申萬宏源-電建南國疫后重振資產(chǎn)支持專項計劃”于深交所成功發(fā)行，發(fā)行規(guī)模 18.1億元，產(chǎn)品期限5年。該產(chǎn)品增信主體為電建地產(chǎn)，原始權(quán)益人為電建地產(chǎn)旗下的南國置業(yè)，計劃管理人為申萬宏源證券，電建基金公司為財務(wù)顧問和牽頭協(xié)調(diào)人。底層資產(chǎn)為南國置業(yè)持有的武漢曇華林項目。

泛悅匯·曇華林

資料顯示，泛悅匯·曇華林項目總規(guī)模12.27萬平方米，商業(yè)面積4.4萬平方米，涵蓋地上三層和地下兩層商業(yè)，以及兩棟5A甲級寫字樓及大型城市綠化廣場，于2016年12月開業(yè)。

2014年，中國電建地產(chǎn)集團有限公司成為南國置業(yè)控股股東，中國電建地產(chǎn)集團是國務(wù)院、國資委核定的16家主營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務(wù)的中央企業(yè)的地產(chǎn)平臺公司，南國置業(yè)成為央企控股的上市商業(yè)地產(chǎn)公司。

寶灣物流首次以倉儲物流項目發(fā)行類REITs

12月20日，“華泰佳越-寶灣物流一期資產(chǎn)支持專項計劃” 成立，總規(guī)模 18.5億元。其中優(yōu)先級證券發(fā)行規(guī)模11億元，信用評級AAAsf，收益率4.8%；權(quán)益級證券發(fā)行規(guī)模7.5億元，預(yù)期到期日為2056年12月18日。其中寶灣物流認購權(quán)益級資產(chǎn)支持證券1.5億元。

項目底層資產(chǎn)為上海明江寶灣物流園、廣州寶灣物流園。上海松江寶灣國際物流園地處上海松江區(qū)小昆山鎮(zhèn)，緊鄰G1501上海繞城高速和G60滬昆高速，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達。園區(qū)占地321畝，建有12棟高標(biāo)準(zhǔn)立體倉庫，倉儲面積達12萬平方米，園區(qū)于2012年10月全部投入使用。

廣州寶灣物流有限公司位于廣州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)東區(qū)，地處穗、深、港、澳交通樞紐地帶，交通網(wǎng)絡(luò)的發(fā)達。一期園區(qū)于2006年初正式運營，已建成三棟標(biāo)準(zhǔn)高架庫，倉儲面積2萬平方米。二期項目占地170畝，于2014年8月份投入使用，為4棟三層坡道倉，總面積達11.1萬平方米。

該專項計劃的設(shè)立，是 南山控股旗下寶灣物流首次以倉儲物流項目發(fā)行的類REITs產(chǎn)品， 是成熟運營的物流園區(qū)進行產(chǎn)融結(jié)合的重要嘗試，有利于盤活存量資產(chǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，加快資金回籠，實現(xiàn)物流園區(qū)項目的滾動開發(fā)。

儲架規(guī)模50億元，上海電氣類REITs一期

12月22日，東方匯添富-上海電氣優(yōu)質(zhì)物業(yè)1期資產(chǎn)支持專項計劃于上交所成立，儲架規(guī)模 50億元，第一期 1.4億。其中優(yōu)先級證券發(fā)行規(guī)模1.29億元，信用評級AAA，發(fā)行利率4.45%；次級證券發(fā)行規(guī)模1121萬元。

該項目計劃管理人為匯添富資本管理有限公司，原始權(quán)益人上海申能誠毅股權(quán)投資有限公司，資產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)上海申能誠毅股權(quán)投資有限公司。

該類REITs項目以上海電氣集團股份有限公司的優(yōu)質(zhì)物業(yè)作為底層基礎(chǔ)資產(chǎn)。上海電氣集團股份有限公司系一家大型綜合性裝備制造集團，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)聚焦能源裝備、工業(yè)裝備、集成服務(wù)三大領(lǐng)域。本類REITs項目對上海電氣集團內(nèi)部盤活資產(chǎn)、提高資金利用效率具有重要意義。

保利60億商用物業(yè)類REITs首期

12月29日， “中聯(lián)天風(fēng)-保利發(fā)展商用物業(yè)第一期資產(chǎn)支持專項計劃”成立，發(fā)行規(guī)模約 22.52億元，其中優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券約20.268億元，預(yù)期收益率約4.75%，信用評級AAAsf，產(chǎn)品期限17+1年。天風(fēng)(上海)證券資產(chǎn)管理有限公司作為專項計劃的計劃管理人。

根據(jù)此前10月29日保利地產(chǎn)公告，公司擬發(fā)行商用物業(yè)類REITs項目，規(guī)模不超過 60億元，初步選定位于長沙、石家莊、慈溪的四處商用物業(yè)資產(chǎn)作為首期入池資產(chǎn)，首期發(fā)行規(guī)模約22.36億元（具體發(fā)行規(guī)模將參考資產(chǎn)評估值確定）。

該項目擬采用“專項計劃+私募基金”兩層架構(gòu)：先由私募基金管理人設(shè)立契約型私募基金（以下簡稱“私募基金”），公司作為投資人認購私募基金份額，私募基金收購物業(yè)資產(chǎn)持有人的100%股權(quán)；再由計劃管理人募集優(yōu)先級和次級資產(chǎn)支持證券投資人資金設(shè)立資產(chǎn)支持專項計劃，收購私募基金全部份額。

為確保專項計劃的順利發(fā)行和實施，增信主體將為專項計劃的優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券持有人提供增信措施，包括對優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券持有人本金及收益提供差額補足、對優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券持有人在開放期轉(zhuǎn)讓份額但無人承接時提供流動性支持（如有）及/或每年物業(yè)估值下跌時支付保證金（如有）。公司擬直接或間接認購次級資產(chǎn)支持證券，認購比例不超過專項計劃規(guī)模的5%，并履行相應(yīng)增信義務(wù)。

結(jié)語

類REITs產(chǎn)品，其本質(zhì)仍是信托。債權(quán)交易存續(xù)期間會影響資產(chǎn)的出售，且發(fā)行資金成本高，甚至與銀行借款相差無幾。但在房地產(chǎn)三限變五限的融資收緊的態(tài)勢下，商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化需求仍將非常旺盛。

短期內(nèi)，或許中國公募REITs不會擴容至商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域。但以證券化退出作為抓手，強化資產(chǎn)管理能力，將是未來商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的不二之選。

北京大學(xué)依托學(xué)院學(xué)科背景，開設(shè)REITs實戰(zhàn)高級研修班。參加全程課程學(xué)習(xí)者，經(jīng)核準(zhǔn)頒發(fā)加蓋北京大學(xué)紅章的《北京大學(xué)REITs實戰(zhàn)高級研修班》結(jié)業(yè)證書。

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商業(yè)與地產(chǎn)

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