自用住宅類型大全！哪層樓不該買？哪種構(gòu)造耐震？哪種車位好停？

從早期平房透天、公寓，到現(xiàn)今華廈大樓林立，自用住宅依循居住型態(tài)及科技的改變，逐漸發(fā)展成多元之空間類型，但大多數(shù)消費(fèi)者一生中進(jìn)出房地產(chǎn)市場(chǎng)的次數(shù)屈指可數(shù)，怎麼樣在眾多類型中，了解並選擇到心目中理想的房產(chǎn)呢？筆者在這邊，幫大家介紹整理常見(jiàn)的房地產(chǎn)類型。

居住在都會(huì)區(qū)的我們，最常碰到的房屋類型就屬公寓、華廈及大樓了，三種類型其實(shí)可以透過(guò)樓層數(shù)規(guī)劃及有無(wú)電梯設(shè)置來(lái)清楚分辨。公寓與華廈、大樓最大的差別就在於無(wú)電梯設(shè)置，所以無(wú)論蓋到多少層樓，只要無(wú)電梯設(shè)置，一般都會(huì)定義為公寓；而華廈與大樓同樣有電梯規(guī)劃，差別在於只要是 11 層（含）以上的都稱為大樓， 10 層（含）以下的都叫做華廈。所以往後請(qǐng)將「有電梯的公寓」改稱為「華廈」喔，別再混淆了！

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另外，三種房屋類型因不同時(shí)期的建築技術(shù)演進(jìn)，及規(guī)劃當(dāng)時(shí)社會(huì)對(duì)於相關(guān)設(shè)施的要求，衍生出不同的特色，不論是考量居住當(dāng)時(shí)的服務(wù)多寡、負(fù)擔(dān)費(fèi)用，或是有將來(lái)都更的預(yù)期，消費(fèi)者都可以斟酌三種房屋類型的特色，選擇符合本身預(yù)期的房屋。

在買房時(shí)，常常會(huì)聽(tīng)到自用住宅本身建築結(jié)構(gòu)的介紹，除 40 ~ 50 年前因工法不成熟或考量成本因素，採(cǎi)用加強(qiáng)磚造結(jié)構(gòu)興建之餘，現(xiàn)今多數(shù)房屋為鋼筋混凝土造，而另外也可看到鋼骨造及鋼骨鋼筋混凝土造的房屋。

三種結(jié)構(gòu)類型因材料的物理型態(tài)而呈現(xiàn)不同優(yōu)劣處，不同建築類型（ 自用住宅 、辦公 ）及樓層規(guī)劃，也有相對(duì)的適合建築結(jié)構(gòu)。臺(tái)灣位於多震帶，現(xiàn)今建築多數(shù)抗震係數(shù)高，則如施工過(guò)程中無(wú)偷工減料的情形，或完工後無(wú)因使用變更樑柱及壁面結(jié)構(gòu)的情形，一般來(lái)說(shuō)都是安全的。

在建築基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)以外，建築規(guī)劃有時(shí)會(huì)考量使用制震設(shè)備，提高建築的耐震力及大樓使用者的舒適性。其中，制震設(shè)備又稱為減震或避震器，是藉由裝置的特性形成物理抑制力，能讓建築結(jié)構(gòu)本體承受較少壓力，有制震壁、阻尼器等形式。

另外，免震（隔震）設(shè)備為更高級(jí)的制震設(shè)備，因施工難度高，成本昂貴，多數(shù)運(yùn)用於豪宅規(guī)劃中，如信義區(qū)旋轉(zhuǎn)豪宅「陶朱隱園」，即是運(yùn)用隔震墊及相關(guān)系統(tǒng)，提升耐震係數(shù)。

購(gòu)買自用住宅在選擇樓層時(shí)，也有相當(dāng)大的學(xué)問(wèn)喔！依一般社區(qū)大樓規(guī)劃而言，４樓因?yàn)橹C音因素，２樓因?yàn)榻咏访孑^吵雜，加上多數(shù)管線轉(zhuǎn)彎處設(shè)於該樓層而有未來(lái)爆管的風(fēng)險(xiǎn)，兩樓層於銷售價(jià)格上是較低的；而頂樓有時(shí)因?yàn)橛幸谉峄蛭蓓斅┧娘L(fēng)險(xiǎn)，有時(shí)候會(huì)較次樓層（頂樓下面那層）價(jià)格還低。

筆者提醒，在選擇社區(qū)大樓的高樓層戶別欲享受視野景觀前，不妨考量該社區(qū)消防動(dòng)線及灑水設(shè)備，及所處縣市購(gòu)置雲(yún)梯車高度等因素，目前全臺(tái)最高的雲(yún)梯車達(dá) 72 公尺，分別於臺(tái)北市、新北市、高雄市備有 1 輛，約可延伸至地上 20 至 22 層，多數(shù)地區(qū)則最高僅能服務(wù)至地上 10 層。如樓層過(guò)高，但社區(qū)相關(guān)消防設(shè)備不足，建議選擇中樓層的戶別，提升居住安全性。

另外，早期大樓建物為服務(wù) 14 ~ 15 層樓以上高樓層的使用者，多有中繼水箱及機(jī)房的設(shè)計(jì)，惟該設(shè)計(jì)多對(duì)於同一樓層或樓下住宅造成噪音、震動(dòng)及漏水的影響，以致價(jià)格表現(xiàn)會(huì)較鄰近樓層差，消費(fèi)者在看屋時(shí)，不妨了解一下本身樓層及樓上是否有中繼水箱及機(jī)房，以免影響往後居住品質(zhì)。

想知道各層樓自用住宅會(huì)有什麼差異嗎？哪些該注意呢？＞＞＞ 延伸閱讀

房屋因規(guī)劃房間數(shù)的不同，可分為套房、 1 房到 4 房的產(chǎn)品，一般以 3 房的產(chǎn)品較受消費(fèi)者青睞，近年因房?jī)r(jià)高漲及家庭型態(tài)改變， 2 房產(chǎn)品亦成為市場(chǎng)熱門產(chǎn)品；在定價(jià)策略上，建商考量產(chǎn)品總價(jià)及管線及設(shè)備設(shè)置成本，通常為房數(shù)較少的產(chǎn)品單價(jià)較高。

而因應(yīng)現(xiàn)代消費(fèi)者飲食習(xí)慣的轉(zhuǎn)變，開(kāi)放式廚房設(shè)計(jì)逐漸運(yùn)用至現(xiàn)今住宅中，且逐漸成為熱門的選項(xiàng)，惟如無(wú)搭配功率大且吸力強(qiáng)的抽油煙機(jī)，且空調(diào)設(shè)備無(wú)適切呼應(yīng)，常常在煎煮炒炸的過(guò)程中，影響全室的空氣品質(zhì)，讓開(kāi)放式設(shè)計(jì)的舒適時(shí)尚感大打折扣！

另外，大樓除主建物外，多數(shù)另有規(guī)劃附屬建物（陽(yáng)臺(tái)、平臺(tái)、露臺(tái)、雨遮、屋簷、花臺(tái)……等），提供居住者景觀、遮陽(yáng)、遮雨、隔熱、逃生等機(jī)能，為維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，減少建物虛坪買賣及交易計(jì)價(jià)爭(zhēng)議，內(nèi)政部發(fā)布相關(guān)規(guī)則，針對(duì) 2018 年 1 月 1 日後申請(qǐng)建造執(zhí)照的建物，僅有「陽(yáng)臺(tái)」得以附屬建物辦理測(cè)繪及登記，而雨遮部分，則不予登記也不可計(jì)價(jià)，消費(fèi)者可多留意！

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依建築技術(shù)規(guī)則規(guī)定，新建建築物因依法或都市計(jì)畫相關(guān)規(guī)定，設(shè)置停車空間，現(xiàn)今大樓建物依基地規(guī)模及建築設(shè)計(jì)，規(guī)劃不同類型之多元型態(tài)。

一般而言，坡道車位及升降車位之差別，在於進(jìn)入停車場(chǎng)是以車道的形式，還是以車梯的形式；而平面車位及機(jī)械車位之差別，則為停車格是平面的形式，還是機(jī)械含有上下層的形式。

坡道平面式車位因便利性較高，且無(wú)往後機(jī)械保養(yǎng)更換的成本，一般而言售價(jià)較高；坡道機(jī)械式及昇降平面式車位都包含機(jī)械而價(jià)格相仿，惟坡道機(jī)械式如碰到更換維護(hù)的情形，僅需進(jìn)行該機(jī)臺(tái)的部分，影響範(fàn)圍較小，昇降平面式車位的部分因是進(jìn)出停車場(chǎng)的升降機(jī)臺(tái)需做維護(hù)更換，影響範(fàn)圍較大，消費(fèi)者在選擇時(shí)可多加留意。

另外，近年部分住宅社區(qū)會(huì)規(guī)劃停車塔或倉(cāng)儲(chǔ)式停車空間，住戶僅需將車停入，爾後透過(guò)電腦作將愛(ài)車停好，無(wú)需進(jìn)入停車空間，減少因機(jī)械故障之人身安全風(fēng)險(xiǎn)，惟倉(cāng)儲(chǔ)式及停車塔需要有叫車、挪車的時(shí)間，如於尖峰時(shí)段，則可能需要等上大把時(shí)間，該缺點(diǎn)亦是造成其市場(chǎng)價(jià)格較低的主要因素，消費(fèi)者不可不慎。

最後，車位因不同規(guī)劃型態(tài)，在往後面積登記上亦有不同，消費(fèi)者在看屋及評(píng)估價(jià)格前，請(qǐng)將住宅及車位面積分別拆算，以免讓自己接收到錯(cuò)誤的價(jià)格訊息，或成為花更多錢的冤大頭喔！

??這些類型車位到底有什麼差異？購(gòu)買的時(shí)候要注意什麼呢？＞＞＞ 延伸閱讀

＊各車位類型的實(shí)際登記面積應(yīng)依該社區(qū)之建築規(guī)劃及登記情形為準(zhǔn)，上述僅為參考資訊。

相對(duì)於都市地區(qū)人口稠密的居住型態(tài)，市郊地區(qū)多以透天建物為規(guī)劃，除了獨(dú)棟透天以外，因應(yīng)投資建設(shè)偏好及社區(qū)規(guī)劃，另有雙併及連棟透天的規(guī)劃。

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另外在農(nóng)地遍布的地區(qū)，常有農(nóng)舍的規(guī)劃，而取得、興建農(nóng)舍的資格限制多，且政府對(duì)於規(guī)劃基地大小（如農(nóng)舍建築基地面積上限不得超過(guò)總基地的 1 / 10 ）、建築位置及量體嚴(yán)格控管。因此農(nóng)舍與透天的市場(chǎng)區(qū)隔性大，適合實(shí)際務(wù)農(nóng)之消費(fèi)者，或?yàn)橘Y產(chǎn)族群享受田園樂(lè)趣的另一選擇。

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建築及自用住宅的類型多元，希望透過(guò)以上分類介紹，讓大家在選擇房產(chǎn)時(shí)有更多的判斷依據(jù)，以便在考量區(qū)位、自身預(yù)算外，選擇到自己心目中理想的房屋喔！

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