【2024按揭入門教學(xué)】首置必讀

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貸款分為無抵押貸款和抵押貸款，按揭是屬於有抵押貸款的一種，是借款人向貸款機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款並以房屋作為抵押物的一種貸款方式。當(dāng)借款人購(gòu)買房屋時(shí)，如果無法或不想立即支付全部費(fèi)用，可以向銀行或其他貸款機(jī)構(gòu)例如發(fā)展商或財(cái)務(wù)公司申請(qǐng)按揭貸款，以物業(yè)作為抵押物向貸款機(jī)構(gòu)貸款購(gòu)買房屋。按揭貸款一般會(huì)按照一定的利率和期限進(jìn)行計(jì)算，貸款人需要每月向貸款機(jī)構(gòu)支付一定的還款金額。如果貸款人無法按時(shí)還款，貸款機(jī)構(gòu)有權(quán)將其擔(dān)保物（即該物業(yè)）出售以償還貸款。

申請(qǐng)按揭之前，首先要知道自己是屬於哪一種類型的申請(qǐng)人

「首置」這個(gè)身份在香港非常重要，因?yàn)橛袡C(jī)會(huì)做到「九成按揭」。「首置」身份，意思是現(xiàn)在或申請(qǐng)按揭時(shí)未持有任何香港住宅物業(yè)，如果之前曾經(jīng)擁有物業(yè)但已經(jīng)出售也符合資格。如果是換樓客，即賣出原有物業(yè)再買入新物業(yè)，因?yàn)樾吕匆?guī)定換樓之間要隔多久，只要確保賣樓交易完成，便可以即刻買入新樓，亦算是首置。

2019年按揭保險(xiǎn)改制後，擁有「首置」身份可以購(gòu)買的範(fàn)圍大幅放寬，由購(gòu)買600萬以下可以做80%按揭，變成購(gòu)買1000萬以下的住宅物業(yè)時(shí)最高可以做到90%按揭(不適應(yīng)於樓花)，1000萬至1125萬可以做到最多900萬按揭。

非首置人士指的是已有物業(yè)在身（不論自用或收租），計(jì)劃買第二層物業(yè)的人士，或者是本來有為其他業(yè)主做擔(dān)保的人。非首置人士不能申請(qǐng)按揭保險(xiǎn)，所以要求的首期一般對(duì)會(huì)比較高，而且在基本供款入息比率和壓力測(cè)試時(shí)都有較嚴(yán)格的要求，一般要提高10%的門檻，所以入息要求有機(jī)會(huì)大幅度提升，投資客置業(yè)前需要特別留意。

自僱人士或無固定收入者申請(qǐng)按揭，其身份主要仍然由「首置／非首置」人士劃分。疫情後，不少人轉(zhuǎn)了工作模式為Freelancer或者做了Digital Nomad，由於沒有固定穩(wěn)定收入，銀行會(huì)因風(fēng)險(xiǎn)較高的原因作出更嚴(yán)格的審批。但只要能提供較長(zhǎng)時(shí)間(半年以上)的現(xiàn)金收入等證明，在通過壓力測(cè)試後，大多數(shù)銀行依然會(huì)批出按揭，但成數(shù)可能會(huì)較低，一般情況下也不會(huì)批出9成高成數(shù)按揭。

很多大銀行其中一個(gè)吸引之處就是低息員工按揭(Staff Mortgage)，除了利率比坊間的按揭Plan較低外，有些銀行可以借足100%物業(yè)價(jià)值為按揭金額，按揭上限通常以某個(gè)月薪倍數(shù)為上限，例如月薪100倍等。除了銀行，部分大公司、公營(yíng)機(jī)構(gòu)也有提供類似機(jī)會(huì)。部分公務(wù)員按揭按揭提供的供樓津貼的發(fā)放方式也可以計(jì)算在入息之中，變相提高了每月收入水平，詳情可以向相關(guān)部門查詢。

好了，知道自己屬於那一種類型的按揭申請(qǐng)者之後，便可以了解不同物業(yè)的按揭有和不同

以往任何情況下樓花(未落成的新樓)不能做9成銀行按揭！即使是用了按揭保險(xiǎn)及符合成數(shù)上限的資格，樓花按揭最高只能做8成按揭，若需要9成按揭，在購(gòu)買新樓樓花時(shí)一定要選擇「建期」(待樓宇落成後，才開始供款的樓花)供款計(jì)劃，或直接買已經(jīng)落成的「現(xiàn)樓」。至於「建期」按揭的成數(shù)上限和月入要求和二手樓按揭相同。

按揭證券有限公司於2023年9月22日宣佈修訂按保，將樓花住宅物業(yè)與已落成住宅物業(yè)看齊。加大力度放寬按揭，將俗稱「茂波PLAN」的首置按揭保險(xiǎn)計(jì)劃範(fàn)圍擴(kuò)大至樓花物業(yè)，無疑為新盤市場(chǎng)帶來好消息，相信有利於新盤交投，市場(chǎng)購(gòu)買力將會(huì)進(jìn)一步傾向新盤市場(chǎng)。

樓花住宅物業(yè)與已落成住宅物業(yè)看齊，即1,000萬港元或以下的樓花最高按揭保險(xiǎn)成數(shù)為9成；1,000萬港元以上至1,500萬港元最高按保成數(shù)為8成；價(jià)格為1,500萬港元以上至3,000萬港元的最高按保成數(shù)為7成。相信新措施下，新盤買家有更多付款方法選擇，並預(yù)期選擇即供付款上車的買家會(huì)增加。

想知道最抵的按揭計(jì)劃，可以參考我們集團(tuán)的子公司經(jīng)絡(luò)按揭轉(zhuǎn)介網(wǎng)站，並使用其免費(fèi)服務(wù)。

2023年7月7日按揭保險(xiǎn)更新之後，若購(gòu)買按揭保險(xiǎn)，購(gòu)買3000萬以下的住宅物業(yè)都可以做到高成數(shù)按揭，非首置人士最多可以做到9成(也需要視乎按揭金額)，如果是首置人士，購(gòu)買1000萬以下的住宅物業(yè)可以做到9成按揭。想知道最抵的按揭計(jì)劃，可以參考我們集團(tuán)的子公司經(jīng)絡(luò)按揭轉(zhuǎn)介網(wǎng)站，並使用其免費(fèi)服務(wù)。

若不購(gòu)買按揭保險(xiǎn)而申請(qǐng)人是首置身份，1500萬或以下的住宅物業(yè)可以做到最高70%銀行按揭，1500萬以上至3000萬做到60%，3000萬以上50%。若入息來源來自香港以外，上限扣減一成；以公司名義購(gòu)入或非自助用途，上限扣減一成；若不是以入息批核來申請(qǐng)按揭，而是用資產(chǎn)淨(jìng)值批核，不論物業(yè)價(jià)值多少，按揭成數(shù)上限為50%。

若申請(qǐng)人不購(gòu)買按揭保險(xiǎn)而申請(qǐng)人不是首置身份，上述所有情況下，按揭成數(shù)再減一成。

一手居屋按揭由政府擔(dān)保，即使借足 9 成，亦不用購(gòu)買按揭保險(xiǎn)和免壓力測(cè)試。

「白居二」是「白表居屋第二市場(chǎng)計(jì)劃」的簡(jiǎn)稱，「白表」即未擁有公屋、未能以綠表申請(qǐng)居屋的申請(qǐng)人士，「第二市場(chǎng)」的意思是二手市場(chǎng)。政府於 2017 年起將「白居二」計(jì)劃每年恆常化，讓資金並非很充裕的香港永久居民可以用「免補(bǔ)地價(jià)」的價(jià)錢購(gòu)入二手市場(chǎng)上的居屋樓盤。至於已補(bǔ)地價(jià)的居屋買賣就當(dāng)私人物業(yè)去處理。

用白表資格購(gòu)買一手居屋或「白居二」計(jì)劃，最多可以借90%按揭，只需要付出10%首期。不過，「白居二」要留意政府擔(dān)保的年期，或未能做到25年。如果樓盤的樓齡超過二十年，要有心理準(zhǔn)備銀行未必批出最高成數(shù)及年期的白居二按揭，即九成按揭及廿五年還款期，而可能只有六成按揭及更短的還款期，詳情可以查看白居二按揭一文。

居屋按揭疑問

一般銀行在批出村屋按揭條款時(shí)，大致和私樓分別不大。1,000萬元或以下的村屋物業(yè)，也能申請(qǐng)按揭保險(xiǎn)，不過按揭成數(shù)上限會(huì)比一般二手私樓底，400萬元至800萬元的村屋，首置客最高可造85%按揭，800萬元至900萬元，最高仍可造85%按揭，但貸款上限為$720萬元；900萬至1,000萬元，最高按揭成數(shù)為80%，貸款上限為800萬元。而非首置客則最高承造80%按揭。

但注意有幾類村屋不接受按揭保險(xiǎn)申請(qǐng)，包括樓花、1905年集體官批已被佔(zhàn)用的村屋的舊屋地和由祖先或族堂留下予後人的村屋(祖堂地)，這幾類村屋最高只能申請(qǐng)60%按揭。

查詢最新村屋按揭利率和優(yōu)惠

唐樓一般樓齡都有幾十年，所以未必可以借足30年，雖然可以購(gòu)買按揭保險(xiǎn)，但因?yàn)楹芏嗵茦琴|(zhì)素通常比較差，所以銀行一般只會(huì)批出6成的按揭成數(shù)。建議購(gòu)買前，先向我們集團(tuán)子公司經(jīng)絡(luò)按揭的專業(yè)人員查詢最新的情況。

所謂「銀主盤」，原理是原業(yè)主未能償還物業(yè)貸款，而被借貸方（多為銀行，下稱銀主）入稟法院，沒收作為抵押品出售，令按揭申請(qǐng)人可償還債務(wù)，銀主盤通常售價(jià)較市價(jià)便宜，不過成交期通常較短，而且業(yè)權(quán)有機(jī)會(huì)比較混亂，所以買家必須留意更多細(xì)節(jié)才好決定，詳情可以留意【上會(huì)迷思】銀主盤可承造按揭嗎？。

車位按揭金額雖然一般比住宅按揭少，但條款比較嚴(yán)格。申請(qǐng)車位按揭時(shí)沒有其他按揭物業(yè)在身，按揭成數(shù)最多為60%；如有，最高車位按揭成數(shù)會(huì)再扣減一成。其還款年期最長(zhǎng)達(dá)15年。供款與入息比率上限為40%，在壓力測(cè)試下的上限為50%。不過，如果申請(qǐng)人購(gòu)買住宅物業(yè)時(shí)是連車位購(gòu)買，向銀行申請(qǐng)按揭貸款時(shí)可以包括車位去申請(qǐng)，若成功批核，車位按揭年期與私人樓宇相近，最長(zhǎng)可承造30年。

工廈/商廈/鋪位單位按揭同樣比住宅按揭審批條款嚴(yán)格。申請(qǐng)非住宅項(xiàng)目按揭時(shí)，借款人最高只可造50%按揭；如已經(jīng)有其他任何類型的物業(yè)按揭或擔(dān)保，最高按揭成數(shù)會(huì)再扣減一成，最長(zhǎng)可承造20年。不過，目前適用於住宅的額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD），均不適用於工廈。只有非住宅物業(yè)的累進(jìn)式從價(jià)印花稅(AVD)才適用於工廈，稅率最高為8.5%。

若以最長(zhǎng)按揭年期30年計(jì)算，一次付清的按揭保險(xiǎn)費(fèi)介乎貸款額的4.35%至5.29%。

600萬以下住宅物業(yè)

例如600萬的物業(yè)，做9成按揭，還款期30年， 按揭保險(xiǎn)費(fèi) ＝ 600萬＊90%＊4.35% = $234,900。可以分30年還，每月按揭大約多$1,000。

600萬以上至1200萬或以下住宅物業(yè)

一次付清 (佔(zhàn)貸款額%)

例如800萬的物業(yè)，做9成按揭，還款期30年， 按揭保險(xiǎn)費(fèi) ＝ 800萬＊90%＊5.29% = $380,880，。可以分30年還，每月按揭大約多$1,600。

通常按揭保險(xiǎn)都有提供折扣優(yōu)惠，介乎30%至40%不等，所以實(shí)際供款數(shù)字還比上述少

壓力測(cè)試是金管局對(duì)銀行的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管措施，要求按揭申請(qǐng)人在按揭息率增加2厘的情況後，供款與入息比率不得高於月入60%，確保借款人即使在利息上行時(shí)，也能有足夠負(fù)擔(dān)能力應(yīng)付樓價(jià)。

在認(rèn)識(shí)壓力測(cè)試前，首先要知道供款與入息比率的概念。供款與入息比率是指每月按揭供款與每月入息的比例，例如每月按揭供款為20000元，每月入息為40000元，供款與入息比率便是50%。

按揭申請(qǐng)人的每月供款不得高於月薪60%只是壓力測(cè)試的基本的準(zhǔn)則，事實(shí)上會(huì)受多項(xiàng)因素出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，包括按揭情況、收入來源、物業(yè)自用與否等。?

計(jì)算自己能否與月供比率DTI

?

申請(qǐng)人於香港已持有一或以上任何形式按揭上限一般會(huì)減10%

現(xiàn)時(shí)香港銀行的按揭利率在世界來說算是非常低的，在經(jīng)歷加息週期後，大部分按揭計(jì)劃基本按揭利率低於4%。

絕大部分的香港按揭計(jì)劃都是H-Plan或P-Plan，H-plan的H是指的是Hibor，是一個(gè)每天都浮動(dòng)的利率。Hibor Plan計(jì)劃每月的按揭息率都不同，每月以參考日的Hibor rate為基準(zhǔn)加一個(gè)固定息率去計(jì)算，例如現(xiàn)時(shí)最抵的銀行按揭計(jì)劃為HIBOR+ 1.3%，假設(shè)該月參考日Hibor為1.2%，該月的按揭利率會(huì)變成2.5%。

由於Hibor在機(jī)會(huì)間中升至很高1997年亞洲金融風(fēng)暴時(shí)，隔離利率曾經(jīng)升至300%)，所以Hibor Plan都會(huì)加設(shè)一個(gè)上限，會(huì)以P-rate (Prime rate) 最優(yōu)惠利率減某一個(gè)固定息率去計(jì)算，例如當(dāng)Prime rate是5.625%時(shí)，若按揭計(jì)劃的上限為P-2.5%時(shí)，上限就會(huì)是5.625% – 2.5% = 3.125%。

如果Hibor為3%，Hibor+1.3% = 4.3%超過上限3.125%，該月的按揭息率將會(huì)以3.125%介紹。

P-plan的P則指Prime，Prime rate最優(yōu)惠利率就通常幾個(gè)月甚至幾年先會(huì)改變一次。P plan計(jì)劃相對(duì)簡(jiǎn)單一點(diǎn)，會(huì)以Prime rate為基準(zhǔn)減一個(gè)固定利率去計(jì)算，現(xiàn)時(shí)的最優(yōu)惠利率(大P)為5.625%，現(xiàn)時(shí)最抵的P按計(jì)劃為P-2.5%，所以上限為3.375%。

選擇是否使用按揭專介或中介需要考慮個(gè)人需求和情況，按揭專介/中介可以提供相關(guān)的專業(yè)知識(shí)和幫助，例如幫助搜尋最合適的按揭方案、協(xié)調(diào)與銀行間的溝通、為您處理申請(qǐng)程序等。此外，按揭專介/中介可能有更好的談判技巧，能夠?yàn)槟\取更優(yōu)惠的利率和條件。

然而，使用按揭專介/中介必須小心選擇，一些不良的中介要求顧客支付費(fèi)用，有些就只好將顧客轉(zhuǎn)介給少數(shù)自己相熟的銀行。其實(shí)在香港有多見大機(jī)構(gòu)都提供免費(fèi)的中介服務(wù)，例如經(jīng)絡(luò)按揭轉(zhuǎn)介，成立超過23年，和全香港所有銀行都有合作關(guān)係，協(xié)助批核貸款額超過萬億，顧客獲得95%批核率，成功批核更有額外超市禮券。

按揭貸款可以提早還款嗎？

通常按揭貸款是可以提早還款的，但提早還款可能需要支付違約金或手續(xù)費(fèi)，具體根據(jù)合約而定。

按揭貸款出現(xiàn)逾期怎麼辦？

如果在還款期限內(nèi)無法按時(shí)還款，你應(yīng)該及時(shí)聯(lián)繫銀行進(jìn)行延期或協(xié)商還款計(jì)劃。逾期會(huì)導(dǎo)致金融記錄不良，影響信用評(píng)分和未來申請(qǐng)貸款的可能性。

什麼是「呼吸Plan」?

近年樓價(jià)高企，在2019年林鄭Plan推出時(shí)，金管局對(duì)按揭成數(shù)非常嚴(yán)謹(jǐn)，例如600萬以上只能借6成，變相要240萬以上，而且申請(qǐng)人還要有足夠高的入息與按揭比率，和壓力測(cè)試。

發(fā)展商為了加快新盤銷情，透過旗下的子公司向置業(yè)人士直接提供按揭，額度高達(dá)樓價(jià)八成以至九成，對(duì)買家的收入要求也不及銀行般高，有些計(jì)劃要求非常寬鬆，所以衍生了所謂「呼吸plan」，意思是有呼吸的人申請(qǐng)也可獲批的超高成數(shù)按揭，這些計(jì)劃甚至不問申請(qǐng)人的收入情況。

不過要留意，發(fā)展商按揭通常首兩、三年會(huì)比較低息，但之後的利率便會(huì)大幅提升，若本身?xiàng)l件太差，未能轉(zhuǎn)按至銀行，便需要繼續(xù)捱高息貸款。

為何要轉(zhuǎn)按？

最直接原因是有其它銀行提供更低按揭利率。

不過就算按揭利率一樣，甚至新計(jì)劃輕微提高， 轉(zhuǎn)按是可以取得銀行提供的現(xiàn)金回贈(zèng)，可佔(zhàn)貸款額的 1% – 2.5%，例如銀行B提供現(xiàn)金回贈(zèng)2%，如果將本來在銀行A的500萬按揭轉(zhuǎn)按至銀行B，就已經(jīng)得到10萬現(xiàn)金！所以其實(shí)好多人每?jī)伞⑷?過了罰款期)就會(huì)做一次轉(zhuǎn)按。

除了賺物現(xiàn)金回贈(zèng)外，若物業(yè)升值，便能「套現(xiàn)」，借出更多錢。假設(shè)物業(yè)買入時(shí)價(jià)值 600 萬元，做 6 成按揭，貸款額為 360 萬元，當(dāng)中尚餘 300 萬元未供。過幾年後，物業(yè)現(xiàn)時(shí)估值為 800 萬元，同樣以 6 成按揭計(jì)算，最新可批之貸款額提升至 480 萬元。 這個(gè)情況下，透過完全將物業(yè)轉(zhuǎn)按，借款人可利用新借入的 480 萬元來償還原有按揭餘額（即 300 萬元），多出的 180 萬元可以提取，套現(xiàn)成流動(dòng)資金。

如果借款人原本是借高成數(shù)按揭，購(gòu)買了按揭保險(xiǎn)，物業(yè)升值後，所借貸款額不變，貸款額佔(zhàn)物業(yè)價(jià)格的比重使相對(duì)減少，有機(jī)會(huì)毋須再購(gòu)買按揭保險(xiǎn)。 這樣的話，借款人可以申請(qǐng)保費(fèi)退款，首年申請(qǐng)的話可退回 40%、兩年 25%、三年 15%。如申請(qǐng)人的個(gè)人資金不足以償還整筆按揭貸款，可以透過完全將物業(yè)轉(zhuǎn)按，使用新承造銀行批出的貸款額，償還原有按揭，從而得到保費(fèi)退款。?

發(fā)展商按揭揭通常首兩、三年會(huì)比較低息，但之後的利率便會(huì)大幅提升，所以貸款者盡可能都應(yīng)該轉(zhuǎn)按至銀行。

有更多問題，歡迎聯(lián)絡(luò)我們的按揭專員

現(xiàn)有私人貸款和信用卡會(huì)影響按揭申請(qǐng)嗎？

會(huì)，而且計(jì)算入息時(shí)會(huì)將先減去每月私人貸款和信用卡貸款的供款才計(jì)算，令可以借貸的金額大幅減少。至於對(duì)於信用卡一筆過的欠款，例如單次簽帳，只要對(duì)方已經(jīng)還清欠款，銀行並不會(huì)計(jì)入壓力測(cè)試。不過，如果以信用卡分期還款或借取私人貸款，銀行便會(huì)將之計(jì)入壓力測(cè)試。

假設(shè)按揭申請(qǐng)人月入3萬，如果手上有100萬首期，在沒有其他額外借貸情況下，供款30年下，可以借到317萬而符合供款與入息比率及壓力測(cè)試。但如果每月要還款3千元，可以借到的錢就大幅減少至264萬。

可以借私人貸款做首期嗎？

不能，原因如上一條問題的解答。

計(jì)算自己最多可以買到幾貴的樓 – 港置按揭計(jì)算機(jī)

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