買房子時，常看到土地分區(qū)，有住2住3等註解，這些是什麼意思呢？｜最新消息｜PLEX 專注於大臺北電梯大廈的房屋網(wǎng)站

買房子時，常看到土地分區(qū)，有住2住3等，這是什麼意思呢，其實就是指政府規(guī)定那塊土地適合做什麼，每個縣市的規(guī)定不完全相同，以臺北市為例，可上臺北市政府 都市發(fā)展局查詢(請點此)?

這裡有全國土地分區(qū)查詢：https://luz.tcd.gov.tw/WEB/

住宅區(qū)的簡單分類說明： 原則上，土地分區(qū)被歸類在「住宅區(qū)」就是禁止工業(yè)、或具規(guī)模的商業(yè)使用。

．住1：「第一種住宅區(qū)」，為維護最高之居住環(huán)境，專供建築獨立或雙併住宅(像是別墅等)。建築物高度不得超過3層樓(10.5公尺) ．住2：「第二種住宅區(qū)」：為維護較高之居住環(huán)境，供設(shè)置各式住宅及日常用品商店或服務(wù)業(yè)。建築物高度不得超過5層樓(17.5公尺) ．住3：「第三種住宅區(qū)」：為維護中等之居住環(huán)境，供設(shè)置各式住宅及一般零售業(yè)等使用。 ．住4：「第四種住宅區(qū)」：為維護基本的居住環(huán)境，可設(shè)置各式住宅及公害最輕微之輕工業(yè)與一般零售業(yè)等使用。

若土地分區(qū)有細項，像住2-1、住3-1或住4-1等，則為原劃分規(guī)定外，若建物在此區(qū)有面臨較寬的道路，且臨接或面前的道路對側(cè)有公園綠地河川等，容積率可比原本的分區(qū)再提高一點。

所以從上面的說明可以看到，基本上大廈都是超過5樓，所以不會是住1或住2，只有可能是住3或住4，若是住3-1或住4-1的話，通常就是雙面臨路的建案。

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住1到住4通常就是建蔽率與容積率的比例不同，臺北市為例，資訊如下：

60%

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120%

住2-1(160%)、住2-2(225%)

225%

住3-1(300%)、住3-2(400%)

300%

住4-1(400%)

若容積率無法達成的話，則建蔽率可放寬，住1(40%)、住2(50%)、住3(60%)

另外，依不同的住宅分區(qū)，還會有前院、後院需保留的距離或與臨棟建物保持的距離規(guī)定(詳細說明可點此)。

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何謂「建蔽率」與「容積率」：

建蔽率：簡單來說就是單一層樓最多能蓋多坪的意思。從天空看平面圖，建築物跟整個基地的比例就是建蔽率。舉例來說，100坪的基地，建蔽率為60%，就代表應(yīng)該有40坪(40%)的空地出來，建築物只蓋100坪基地的60坪(60%)

容積率：簡單來說就是這個建案總共可以蓋多少坪房子的意思。容積率是指將建築物每一層樓的坪數(shù)都加起來跟基地面積所佔的比例。舉例來說，100坪的基地若建蔽率為50%，就代表只有50坪可以蓋，而容積率若為50%則表示總共可以蓋100坪的50%就是50坪，那就只能蓋1 層樓高。若容積率為200%代表示總共可以蓋100坪的200%就是200坪，若建蔽率仍為50%代表地上只有50坪可以蓋，容積率為200坪就是可蓋4層樓高(50坪*4)的意思。

政府列出的建蔽率與容積率的坪數(shù)計算，通常不包含建築物的公共設(shè)施，像是樓梯、電梯、梯廳、陽臺等。而這些公共設(shè)施在建商銷售時還可以再列入銷售面積，所以容積率愈大，建商愈喜歡賣。

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商業(yè)區(qū)的規(guī)定與說明： 基本上，商業(yè)區(qū)本來就不是設(shè)計用來做住宅使用，但市面上仍有土地分區(qū)為商業(yè)區(qū)的建案推出，故簡單列出臺北市商業(yè)區(qū)的規(guī)定。

．商1：「第一種商業(yè)區(qū)」：為提供住宅區(qū)的日常生活所需之零售業(yè)、服務(wù)業(yè)及其有關(guān)商業(yè)活動而劃定的商業(yè)區(qū)。 ．商2：「第二種商業(yè)區(qū)」：為提供住宅區(qū)與地區(qū)性之零售業(yè)、服務(wù)業(yè)及其有關(guān)商業(yè)活動之使用而劃定之商業(yè)區(qū)。 ．商3：「第三種商業(yè)區(qū)」：為供地區(qū)性之零售業(yè)、服務(wù)業(yè)、娛樂業(yè)、批發(fā)業(yè)及其有關(guān)商業(yè)活動之使用而劃定之商業(yè)區(qū)。(像是百貨公司) ．商4：「第四種商業(yè)區(qū)」：提供全市、區(qū)域或全國的主要商業(yè)、專門性服務(wù)業(yè)、大規(guī)模零售業(yè)、專門性零售業(yè)、娛樂業(yè)及其有關(guān)商業(yè)活動之使用而劃定之商業(yè)區(qū)。(像是百貨公司)

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商業(yè)區(qū)與工業(yè)區(qū)的住宅建案：

買自用的住宅最好還是選土地分區(qū)為「住宅區(qū)」的比較好，若買的房子位於「商業(yè)區(qū)」的話，因商業(yè)區(qū)可合法設(shè)立辦公室，則會有同棟大樓住戶為公司行號，每天都有不同的人來上下班，社區(qū)的出入份子也會變得複雜。此外，政府本來設(shè)定商業(yè)區(qū)就不是用來做為住宅使用，若開罰時也得不償失。

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另外一個比較常遇到的狀況就是「工業(yè)區(qū)」住宅，工業(yè)區(qū)通常只能給製造業(yè)使用(除非特定放寬規(guī)定才能給其它特定營業(yè)項目使用)，若買的房子是在工業(yè)區(qū)的用地卻拿來當住家用，這個若被抓到就會開罰且要恢復(fù)成工業(yè)區(qū)用，因此工業(yè)區(qū)內(nèi)的住住通常房價比較難拉高，且會比較難賣掉，這是買房時必須要考慮的。

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