建坪、地坪、實(shí)際坪數(shù)差別是什麼？教你快速了解坪數(shù)怎麼算

剛開始看房時，可能會遇到各種專業(yè)術(shù)語，像是「建坪」、「地坪」，以及大家常提到的「實(shí)坪」和「虛坪」等等。但是當(dāng)你打開權(quán)狀時，卻發(fā)現(xiàn)上面只有總面積、附屬建物面積、車位等資訊，沒有直接顯示坪數(shù)，讓不少買房新手感到困惑。這篇文章將帶你一次搞懂這些名詞的定義，以及如何計(jì)算和解讀各種坪數(shù)！

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大家買房子時，常聽到的「幾坪」其實(shí)指的就是建坪，但建坪不代表屋內(nèi)所有的面積喔！

在定義上，「建坪」指的就是你房子的所有樓板面積，加上你所持有的公設(shè)坪數(shù)。

▲ 「建坪」指的是房屋的所有面積加上公設(shè)面積。（圖片來源：信義房屋）

假使你買的房子，室內(nèi)有 20 坪、陽臺有 5 坪，而所有的公設(shè)讓住戶依比例分?jǐn)偅愠钟?10 坪，那麼你這棟房子的建坪就是 20+5+10 = 35 坪。

而大家說的「一坪多少錢」，指的就是建坪喔！所以公設(shè)也是包含在內(nèi)的。

延伸閱讀》買房是看建坪還是地坪？教你一次看懂

實(shí)坪指的就是「實(shí)際坪數(shù)」，但法律上其實(shí)並沒有定義「實(shí)坪」是什麼，但一般人主要認(rèn)知是：

在前一段的例子中，假使你買了一戶 35 坪的房子，其中有 25 坪是你家（包含陽臺），而有 10 坪是公設(shè)面積，是大家一起共有的；那麼你這棟房子的實(shí)坪就是 25（或者有的人認(rèn)為陽臺不能算，那麼實(shí)坪就是 20）。

▲ 「實(shí)坪」指得是房屋內(nèi)的面積，但也有人認(rèn)為不包含陽臺；法律上沒有針對「實(shí)坪」作出定義。（圖片來源：信義房屋）

而最近討論很兇的「實(shí)坪制」，講得就是房子用實(shí)坪來計(jì)價，而不是計(jì)入公設(shè)後的坪數(shù)。

相對於實(shí)坪的就是虛坪了，那些你需要花錢買、算在建坪裡，但卻沒辦法專用的坪數(shù)，就稱之為虛坪。

舉例來說，一棟建案有 200 戶，但所有的公共面積有 2,000 坪（包含公設(shè)、梯廳、車道等等），那麼每一戶需要平均分擔(dān) 10 坪，這裡的坪數(shù)是大家共用的，就稱之為虛坪。

內(nèi)政部在 2023 年便表示正研擬「虛坪改革」，目的是為了解決房地產(chǎn)市場中公設(shè)比過高的問題，讓購屋者能夠更清楚了解房屋的實(shí)際可使用面積。

但開發(fā)商擔(dān)心「虛坪改革」可能會增加建築成本，進(jìn)而推高房價。因此，這項(xiàng)政策在推行過程中需要謹(jǐn)慎調(diào)整，以平衡購屋者與開發(fā)商的利益。

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▲ 需要大家一起分擔(dān)，但卻無法專用的部分稱之為「虛坪」。

簡單來說，虛坪就是你無法獨(dú)自使用的坪數(shù)。

地坪就比較好理解了，指的就是實(shí)際的土地坪數(shù)。

假使一塊 2000 坪的土地，蓋出了 20 層高樓共 200 戶，每一戶住家分到的土地持份大小就稱之為地坪。

由於高樓分到的地坪較小，因此一般是在買賣透天或公寓時比較常討論到地坪，實(shí)際買賣上還是以第一段講到的建坪為主。

延伸閱讀：「約定專用」與「約定共用」是什麼意思？法規(guī)規(guī)約、管理費(fèi)差在哪？

除了上面提到的幾種常見名詞以外，你在信義房屋等房仲網(wǎng)站上，還會看到「主建物」、「附屬建物」、「車位坪數(shù)」等等各種名詞，到底買房時要看哪些坪數(shù)比較好呢？

這邊幫大家整理一個懶人包，帶你快速了解經(jīng)常會碰到的坪數(shù)規(guī)格怎麼看！

所謂的「主建物」指的就是所有的室內(nèi)面積，包括客餐廳、廚房、書房、衛(wèi)浴等等，所以你家到底多大，看主建物就對了。

▲ 主建物就是「實(shí)際可以使用的室內(nèi)面積」。

而附屬建物，指的就是陽臺、雨遮等等，同樣是你所專用，但不在室內(nèi)的面積，附屬建物不外乎有以下幾個地方：

▲ 從主建物長出來的附屬部分，稱為「附屬建物」。

有的房子附屬建物很大，因此光從規(guī)格上來判斷，就知道應(yīng)該有一個大陽臺，喜歡陽臺的網(wǎng)友可以關(guān)注附屬建物面積的坪數(shù)大小。

車位所佔(zhàn)的坪數(shù)較為複雜，因?yàn)楹芏嘟ò傅能囄皇且粋€個獨(dú)立販?zhǔn)鄣模臆囄黄簲?shù)也關(guān)係到公設(shè)比等等；通常買房時，只要留意「幾個車位」即可，主要還是著重在主建物跟附屬建物的面積上即可。

關(guān)於車位坪數(shù)的計(jì)算方法較為複雜，可見這篇文章。預(yù)售屋停車位，從坪數(shù)、持份、產(chǎn)權(quán) PTT 都告訴你！

以信義房屋為例，在賣房的頁面上，可以看到「建坪」、「主 + 陽」等規(guī)格，大家有辦法從這些數(shù)字看出來這棟房子到底多大嗎？

所以買房時，要特別留意「建坪」（因?yàn)殛P(guān)係到總價）、「主 + 陽」（因?yàn)槭悄憧梢宰约邯?dú)享的面積）、「陽臺」（如果你喜歡室內(nèi)大一點(diǎn)的話，要注意陽臺是否佔(zhàn)了過多的面積）。

買賣房子時會看到的官方文件「權(quán)狀」，看法又有點(diǎn)不一樣，在權(quán)狀上，你可以看到以下幾個規(guī)格（以下以建物權(quán)狀為範(fàn)例）：

另外要說明的是，權(quán)狀上的面積都是以平方公尺標(biāo)示，因此需要用乘上 0.3025 才是大家熟悉的坪數(shù)。

（1 平方公尺= 0.3025 坪，1 坪 = 3.3058平方公尺）

買房過程中一定會遇到要了解各種不同坪數(shù)概念，包括建坪、實(shí)坪、虛坪、地坪。

以上解說希望幫助你更好理解建坪、實(shí)坪、虛坪、地坪概念和選擇到適合自己的房屋。

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