買房千萬(wàn)別踩雷，千萬(wàn)別買的五個(gè)樓層一次知道

買房對(duì)多數(shù)人來(lái)說(shuō)是人生大事，動(dòng)輒須投入數(shù)百萬(wàn)或上千萬(wàn)的資金，挑選到適合的房子更顯得格外重要。然而，很多購(gòu)屋者常聚焦於區(qū)域、交通與總價(jià)，卻忽略了要買幾樓，而這本身也可能帶來(lái)潛在風(fēng)險(xiǎn)關(guān)係。由於每棟建築在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、公共空間配置與社區(qū)管理上都存在差異，這可能導(dǎo)致部分樓層特別容易出現(xiàn)問(wèn)題。

本篇文章將深入探討「千萬(wàn)別買」的五個(gè)樓層，包括常見(jiàn)的 1 樓、頂樓、設(shè)備層、2 樓與 3 樓，並一併說(shuō)明為何坊間有「總樓層 15 樓不要買」的說(shuō)法。最後，我們也會(huì)提供一些實(shí)用的小技巧、常見(jiàn)問(wèn)答，以及購(gòu)屋時(shí)的綜合考量，讓您在看屋與談價(jià)的過(guò)程能更有方向。

購(gòu)買「問(wèn)題樓層」並不一定代表一定會(huì)發(fā)生嚴(yán)重的居住困擾，但這些特定樓層容易在噪音、隱私問(wèn)題、結(jié)構(gòu)、管線或管理等面向上產(chǎn)生缺陷，導(dǎo)致住戶搬入後才發(fā)現(xiàn)必須面對(duì)高強(qiáng)度的維修、改造或居住不便。以下，我們先概述這五個(gè)「千萬(wàn)別買」樓層的主要原因：

當(dāng)然，並不是買了這些樓層就一定「住得不好」，而是它們的潛在風(fēng)險(xiǎn)較高，也往往是整棟建築裡房?jī)r(jià)定價(jià)最便宜的選項(xiàng)。

那麼買房應(yīng)該買在幾樓呢?一般房產(chǎn)專家、民眾和網(wǎng)友們討論的意見(jiàn)是7樓、8 樓到10樓是相對(duì)來(lái)說(shuō)的黃金樓層，因?yàn)榫坝^佳又通常不在設(shè)備層。4樓對(duì)於有信仰的人來(lái)說(shuō)通常也會(huì)避開(kāi)因?yàn)橛胁缓玫闹C音，而地下室樓層因?yàn)槌睗褚话阋膊粫?huì)有人選擇。

（1）隱私與安全性差

1 樓住家往往與公共空間或街道相接，住戶的人員進(jìn)出、路人行走時(shí)都可能看得見(jiàn)室內(nèi)狀況，因此隱私度相對(duì)不足。若大樓的維安措施或自身的防護(hù)不到位，也容易成為小偷侵入的主要目標(biāo)。

（2）噪音與灰塵問(wèn)題

1 樓正臨街道或停車空間，容易被往來(lái)的車流、行人說(shuō)話聲與街邊各式喧鬧所干擾。交通繁忙的地區(qū)則可能導(dǎo)致大量灰塵與尾氣直衝室內(nèi)，讓家中經(jīng)常處?kù)陡呶廴尽⑿枨诩忧鍧嵉臓顟B(tài)。

（3）建商規(guī)劃影響居住機(jī)會(huì)

不少新式大樓 1 樓設(shè)置公設(shè)，如大廳、健身房、交誼廳或店面，實(shí)際能買到「1 樓住家」的機(jī)會(huì)已較為罕見(jiàn)。不過(guò)若是中古公寓或老舊大樓仍有機(jī)會(huì)遇到 1 樓為住家；此時(shí)更需仔細(xì)評(píng)估排水系統(tǒng)、公共安全與周邊環(huán)境。

（1）易漏水與防水成本高

頂樓若隔熱與防水不佳，夏天容易高溫悶熱、冬天又容易迅速散熱。長(zhǎng)期日曬雨淋也加速建材老化，導(dǎo)致頂樓住戶面臨漏水、天花板滲水等問(wèn)題，維修費(fèi)用龐大且耗時(shí)。

（2）電梯維修或故障帶來(lái)困擾

當(dāng)電梯維修或停電時(shí)，頂樓住戶需要爬最長(zhǎng)的樓梯；尤其現(xiàn)代大樓樓層高，爬到頂樓可能相當(dāng)吃力。另外，發(fā)生火災(zāi)或地震時(shí)，頂樓的逃生風(fēng)險(xiǎn)也較高，需特別關(guān)注社區(qū)的消防動(dòng)線與自救措施。

（3）相對(duì)隱私且景觀好

頂樓的私密度、景觀確實(shí)較佳，對(duì)於想要「視野高人一等」者具吸引力。但需確保建築品質(zhì)與結(jié)構(gòu)工法足夠成熟，尤其新建案雖然隔熱與防水技術(shù)已大幅進(jìn)步，也不等於能百發(fā)百中，購(gòu)買前應(yīng)徹底檢視施工狀況。

（1）24 小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)的噪音

政府規(guī)定11樓的建築(含以上)要安裝消防灑水系統(tǒng)，高樓層的建築往往在特定樓層設(shè)置設(shè)備層，存放空調(diào)、水箱、加壓幫浦與各式機(jī)電設(shè)備；由於設(shè)備隨時(shí)運(yùn)作，產(chǎn)生機(jī)械震動(dòng)與噪音，最困擾的是淺眠的住戶甚至?xí)L(zhǎng)期睡眠不足。

（2）漏水、機(jī)房故障風(fēng)險(xiǎn)

設(shè)備層設(shè)置的儀器管線複雜，一旦管線或水箱、冷卻塔有故障，極有可能洩水或滴水滲漏到鄰近樓層。若物業(yè)管理不到位，設(shè)備層問(wèn)題將頻頻發(fā)生，干擾住戶的正常生活。

（3）資訊透明度不足

建商與代銷通常不主動(dòng)高調(diào)說(shuō)「哪層是設(shè)備層」。購(gòu)屋者若不主動(dòng)詢問(wèn)、查看建築設(shè)計(jì)圖，很可能入住後才發(fā)現(xiàn)自家是「緊鄰機(jī)房」或「就在設(shè)備層本身」。看屋時(shí)務(wù)必針對(duì)設(shè)備層位置多加確認(rèn)。

（1）常見(jiàn)的管線轉(zhuǎn)折樓層

相較於高樓層，老舊大樓（尤其是 2、30 年以上）常在 2 樓匯集主要排水與排污管線，若管線堵塞或老化出問(wèn)題，容易在 2 樓住戶最先出現(xiàn)污水倒灌的情況，維修、清理成本高。

（2）樹(shù)梢層蚊蟲、落葉問(wèn)題

2 樓臨近樹(shù)冠，招致蚊蠅和昆蟲，落葉也容易積聚陽(yáng)臺(tái)或冷氣機(jī)平臺(tái)。天氣炎熱或陰雨較多時(shí)，蚊蟲量加倍，住戶若對(duì)環(huán)境整潔與衛(wèi)生相當(dāng)在意，2 樓便相對(duì)麻煩。

（3）隱私與安全

雖然2樓比1樓要安全一些，但在樓層仍算低處，居家仍可能被外部窺探，尤其若下方是車道或公設(shè)，噪音與尾氣干擾依舊顯著。

（1）樹(shù)梢層的延伸問(wèn)題

3 樓與 2 樓在植被高度、室外環(huán)境等方面的影響仍類似，例如蚊蟲聚集、落葉囤積；不過(guò)陽(yáng)光通常稍微好一點(diǎn)，綜合來(lái)說(shuō)影響較 2 樓稍微減少。

（2）隱私性與空氣品質(zhì)

與 2 樓相比，3 樓因高度稍高，免於車道噪音可能多一點(diǎn)緩衝空間，空氣也略佳。然而若面對(duì)對(duì)棟、或旁邊樹(shù)梢層頗高，還是可能多少被干擾。倘若預(yù)算受限想選低樓層，3 樓在眾多缺點(diǎn)中或許是較為折衷的選擇。

購(gòu)屋者常聽(tīng)到仲介或朋友提及「15 樓為界線的物件最好不要碰」，主因在於超過(guò) 50 公尺的大樓，需要進(jìn)行「結(jié)構(gòu)外審」，也就是在建築設(shè)計(jì)結(jié)束後，須由政府認(rèn)可的結(jié)構(gòu)機(jī)關(guān)或技師進(jìn)行額外審核。有些建商為了避免外審流程（或壓低成本），會(huì)將樓高設(shè)定剛好 50 公尺以下，並把空間硬切成 15 層。也因此，便衍生出「15 樓大樓是否就比較危險(xiǎn)？」的疑惑。

事實(shí)上，影響大樓安全性的因素，並不只是一個(gè)「外審與否」。施工品質(zhì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、地質(zhì)條件，以及建築師與營(yíng)造廠的專業(yè)度，都攸關(guān)樓宇的耐震力與耐用度。有外審不代表百分百安全，沒(méi)外審也不意味著一定危險(xiǎn)。法令要求只是「最低標(biāo)準(zhǔn)」的把關(guān)機(jī)制，購(gòu)屋者仍建議透過(guò)查驗(yàn)建築執(zhí)照、施工履歷、實(shí)勘建材與結(jié)構(gòu)配置等多方管道，才能做出較穩(wěn)妥的評(píng)估。

以下提供一張簡(jiǎn)易表格，彙整各常見(jiàn)樓層類型之優(yōu)缺點(diǎn)，供購(gòu)屋者快速參考（此為概略參考值，實(shí)際情況仍取決於建築品質(zhì)、周邊環(huán)境與管理）：

– 逃生路線最短

– 若社區(qū)規(guī)劃不良，水溝及排水問(wèn)題多

– 免爬太多樓梯（老公寓尤有優(yōu)勢(shì)）

– 下方若是車道或公設(shè)，噪音大

– 樹(shù)梢層問(wèn)題略減

– 採(cǎi)光、通風(fēng)度比中高樓層差

– 相對(duì)減少噪音與灰塵

– 可能和設(shè)備層鄰近（中繼機(jī)房）產(chǎn)生噪音

– 隱私性最高

– 遇天災(zāi)或意外時(shí)逃生較不便

– 24 小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)干擾

– 若是中繼水箱故障，停水情況頻繁

Q1：如果預(yù)算有限，是否該勉強(qiáng)買 2 樓或 3 樓？

A：2、3 樓確實(shí)常是整棟當(dāng)中價(jià)格最親民的選擇，主要是需求量相對(duì)不高。但在做決策前，建議務(wù)必排查該樓層是否為主要排水管線匯流處，樓下是否是車道或店面、樹(shù)木高度是否正好影響陽(yáng)臺(tái)，並視個(gè)人對(duì)隱私、衛(wèi)生環(huán)境的容忍度而定。若多花些預(yù)算能買到 4、5 樓，往往會(huì)得到更佳的生活品質(zhì)。

Q2：頂樓若有隔熱設(shè)計(jì)、保固，是否就不必?fù)?dān)心漏水？

A：新式建案的頂樓通常採(cǎi)更先進(jìn)且多層次的防水工法，但不代表零風(fēng)險(xiǎn)。地震後的結(jié)構(gòu)位移、長(zhǎng)久日曬雨淋導(dǎo)致的老化等，都可能在某個(gè)時(shí)點(diǎn)出現(xiàn)滲漏。建議購(gòu)買前先瞭解施工細(xì)節(jié)與保固範(fàn)圍，如果是中古頂樓，一定要仔細(xì)勘驗(yàn)任何牆面、天花板的漏水痕跡。

Q3：設(shè)備層樓價(jià)是否真的比較便宜？買到設(shè)備層會(huì)不會(huì)賣不掉？

A：設(shè)備層在交易市場(chǎng)普遍不受歡迎，價(jià)格也往往較相鄰樓層便宜。若特別敏感睡眠者更需要謹(jǐn)慎評(píng)估。未來(lái)若想脫手，通常也需要比較長(zhǎng)的時(shí)間等待合適的買家，因此投資或自住都需三思。

Q4：總樓層 15 樓沒(méi)做「外審」很危險(xiǎn)嗎？

A：外審制度只是規(guī)範(fàn)建築物高度超過(guò) 50 公尺時(shí)需進(jìn)行的額外審核。不超過(guò) 50 公尺未必表示不安全，真正決定安全性的還是建材品質(zhì)、工程施工能力和建築結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)等多重因素。建議購(gòu)屋者多了解該建商與營(yíng)造廠的口碑，也可參考區(qū)域內(nèi)其他樓盤的評(píng)價(jià)。

Q5：是否有某個(gè)特定樓層「CP 值最高」？

A：一般而言，視野與隱私皆佳的中高樓層（如 6～10 樓），往往被認(rèn)為兼顧通風(fēng)、採(cǎi)光，同時(shí)避免過(guò)度高樓的耐震顧慮或頂樓的防水疑慮。不過(guò)，每位購(gòu)屋者對(duì)預(yù)算、家人需求以及生活習(xí)慣都有不同考量，真正的「CP 值」取決於買方個(gè)人的優(yōu)先順序。

「樓層」雖非購(gòu)屋的唯一考量，但卻常成為日後居住品質(zhì)優(yōu)劣的關(guān)鍵指標(biāo)。在眾多買房因素（地段、交通、預(yù)算、屋齡等）中，請(qǐng)別忽略樓層可能為您帶來(lái)的長(zhǎng)期困擾，包括噪音、隱私、維修與管理等面向。雖然上文列舉 1 樓、頂樓、設(shè)備層、2 樓與 3 樓為常見(jiàn)「潛在風(fēng)險(xiǎn)」較高的樓層，但實(shí)際購(gòu)入時(shí)，仍須依據(jù)自身需求、社區(qū)規(guī)劃、建築品質(zhì)與物業(yè)管理等綜合判斷。別讓單純的價(jià)格誘惑或美麗宣傳蒙蔽了更長(zhǎng)遠(yuǎn)的居住考量，學(xué)會(huì)多方查證與實(shí)地感受，才能買得開(kāi)心、住得安心。