識(shí)住一定揀新樓？40年舊樓VS新盤 優(yōu)劣大對碰

最近有網(wǎng)民在地產(chǎn)討論區(qū)出帖，徵集居住在「40年舊樓」的網(wǎng)民意見，希望了解他們是否有意換入新盤，並引發(fā)舊樓與新樓優(yōu)劣比較的討論。事實(shí)上，新樓與舊樓各擅勝場，本文嘗試透過四方面，列出選擇新樓或舊樓時(shí)考慮的因素，協(xié)助讀者按自己的需要作選擇：

保養(yǎng)維修

室內(nèi)可用面積

升值與投資潛力

設(shè)施及管理費(fèi)水平

如果一幢住宅的樓齡達(dá)40年，首要考慮的，當(dāng)然是涉及保養(yǎng)維修的問題，因?yàn)殡S著物業(yè)出現(xiàn)折舊及損耗，為免結(jié)構(gòu)出問題危及第三者，業(yè)主需留意有關(guān)保養(yǎng)的事項(xiàng)及法定要求，否則有機(jī)會(huì)被罰款。例如根據(jù)屋宇署的「強(qiáng)制驗(yàn)樓計(jì)劃」，樓齡達(dá)30年或以上的私人樓宇業(yè)主，需在接獲屋宇署送達(dá)法定通知後，委任註冊檢驗(yàn)人員就樓宇的公用部分、外牆及伸出物進(jìn)行檢驗(yàn)，以及進(jìn)行被認(rèn)為需要訂明的修葺工程；而「強(qiáng)制驗(yàn)窗計(jì)劃」亦規(guī)定樓齡達(dá)10年或以上的私人樓宇業(yè)主，須委任一名合資格人士就樓宇的所有窗戶進(jìn)行訂明檢驗(yàn)，並負(fù)責(zé)監(jiān)督檢驗(yàn)後認(rèn)為需要進(jìn)行的訂明修葺工程。由此可見，舊樓業(yè)主面對的相關(guān)問題，肯定比剛落成不久的新樓多。

雖然本港不少樓齡達(dá)40年以上的屋苑，如美孚新邨、南豐新邨等，在經(jīng)過早年的樓宇大維修工程後，外觀仍相當(dāng)簇新，但事實(shí)上，本港仍有不少樓齡達(dá)40年的大型屋苑及單幢樓未進(jìn)行任何維修，由於並非所有大廈都在管理費(fèi)收取維修基金備用，因此業(yè)主日後可能面對動(dòng)輒達(dá)十多二十萬元的維修開支；而作為新樓業(yè)主，相信至少要十多二十年才需要考慮這點(diǎn)。

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以往買樓，我們會(huì)留意「實(shí)用率」，但在「建築面積」早已廢除的今時(shí)今日，大家有否留意，即使標(biāo)明同樣的「實(shí)用面積」，總覺得舊樓會(huì)比新樓「見使」，或間隔比較人性化？打個(gè)比喻，個(gè)別期數(shù)樓齡達(dá)40年的沙田第一城，450呎實(shí)用面積已能提供「細(xì)三房」單位；但不少新樓的400餘呎單位卻僅能提供一房戶、廚房只是開放式而不是梗廚，甚至間中出現(xiàn)「奇則」，大減單位實(shí)用性。

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事實(shí)上，新樓牆身較厚，佔(zhàn)用的空間計(jì)入實(shí)用面積，加上政府為提升樓宇宜居環(huán)境，容許發(fā)展商就興建露臺(tái)、工作平臺(tái)等「環(huán)保設(shè)施」獲得總樓面面積豁免，然而露臺(tái)及工作平臺(tái)卻被計(jì)算在出售予買家的實(shí)用面積內(nèi)，因此發(fā)展商為售賣更多面積以深化利潤，自然會(huì)踴躍興建上述設(shè)施，令室內(nèi)可用空間減少，形成「新樓縮水」的現(xiàn)象。

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有網(wǎng)民指出，即使是同樣40年或以上的住宅，單幢樓和大型屋苑的升值與投資潛力卻截然不同。本港三大樓齡達(dá)40年或以上的大型屋苑美孚新邨、太古城及南豐新邨，由於配套完善及地點(diǎn)方便，除了是藍(lán)籌上車盤外，亦是投資者熱門收租之選，每逢出現(xiàn)筍價(jià)放盤，很快便獲得買家接手，當(dāng)中太古城樓價(jià)於今年1月起，更連續(xù)於6個(gè)月期間累升近15%，平均實(shí)用呎價(jià)突破兩萬元大關(guān)，反映其表現(xiàn)未受樓齡影響。不過，缺乏成交參考的單幢樓或唐樓，當(dāng)樓齡越舊，就可能越難脫手，而40年樓齡或成為窒礙買家入市的因素，令投資潛力減少。

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相反，新樓的情況則比較兩極，主要參考項(xiàng)目規(guī)模，以及發(fā)展商開價(jià)水平，對於一些開價(jià)進(jìn)取的新盤，在3年額外印花稅(SSD)期限完結(jié)後，不時(shí)出現(xiàn)蝕讓個(gè)案。例如南昌站匯璽II一個(gè)349呎高層海景戶最近以1,003萬元沽出，竟較三年多前的購入價(jià)貶值近106萬元，跑輸大市。此外，近年流行的單幢納米新盤、如北角尚譽(yù)和西營盤瑧蓺亦頻現(xiàn)蝕讓，其中後者有單位於三年間勁蝕「兩球」，某程度上反映當(dāng)年開售時(shí)存在溢價(jià)，以及市場對這類單位的需求減低，買家宜因應(yīng)情況選擇。

不少人入住新樓，是受到樓書介紹的豪華會(huì)所吸引，但「羊毛出在羊身上」，隨著設(shè)施日臻完善，當(dāng)中涉及大量保養(yǎng)開支，近年新盤管理費(fèi)升勢持續(xù)，一般大型屋苑平均每呎超過5元，甚至有西灣河單幢新盤的管理費(fèi)高達(dá)每呎8元，意味一個(gè)253呎的納米戶，每月管理費(fèi)已達(dá)2,044元！

相反，舊式住宅普遍欠缺室內(nèi)外泳池、健身室等康樂設(shè)施，管理費(fèi)開支大部分應(yīng)用於公用地方水電、電梯維修保養(yǎng)、清潔人員及管理員薪金等，因此亦比較便宜，例如樓齡達(dá)40年以上的大型屋苑太古城及美孚新邨，每呎管理費(fèi)僅約2元及1.5元，前者已包括每月維修基金備用供款，後者去年更曾因應(yīng)疫情向住戶作出寬減，與新盤收取的天價(jià)管理費(fèi)可謂大相逕庭。

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