按揭利率 2025〡P按 VS H按有咩分別？比較按息及回贈優(yōu)惠

美國在2022年步入加息周期，至2024年才再次減息，至2025年1月市場按揭實際利率約為3.5厘。

香港銀行拆息上調(diào)或下降，直接導(dǎo)致本地業(yè)主供樓成本增降。在新造樓宇按揭及轉(zhuǎn)按時，銀行主要提供「P按」及「H按」兩種按揭計劃，並提供現(xiàn)金回贈、Mortgage Link戶口等優(yōu)惠。到底哪一種按揭計劃對業(yè)主更有利？揀按揭計劃時要考慮甚麼因素？

香港銀行為住宅物業(yè)提供的按揭貸款主要分為兩大類：P按（最優(yōu)惠利率按揭）及H按（銀行同業(yè)拆息按揭）。根據(jù)金管局資料，高達9成半供樓一族採用這兩種浮息按揭計劃。

在過去大多數(shù)時期，H按的實際利率及供款比P按低，加上H按的封頂位通常等如P按，因此住宅物業(yè)買家的普遍印象是H按更加著數(shù)。

不過，銀行亦曾試過在加息周期時，將H按的實際利率上調(diào)至高於P按，這時候P按反而更加低息。因此，H按與P按孰優(yōu)孰劣要按市況而定，不能一概而論。選擇按揭計劃或轉(zhuǎn)按時，宜了解兩者的實際利率計算方法，衡量利率變化可能帶來的風險。

銀行有時亦會推出定息計劃，好處是在利率變動周期鎖定息率。在2024年下半年，香港多間銀行曾力推定息plan，但由於減息仍是市場主流風向，客戶對定息按揭的反應(yīng)不算熱烈，H按在2025年仍然主導(dǎo)市場。

P按的「P」指最優(yōu)惠利率（Prime Rate），分為「大P」及「細P」兩種，使用「細P」者主要是滙豐、恒生、中銀、南洋商業(yè)及集友銀行，其餘的銀行使用「大P」。

現(xiàn)時「細P」和「大P」的利率約為：

最優(yōu)惠利率理論上跟隨美國利率走勢而變動，但是否加按息由銀行本身決定，而過去由於香港銀行長期資金充裕，故曾多次沒有跟隨美國加息而加P。

P按利率計算公式是「P – X%」，假設(shè)銀行提供的利率是「P – 2%」，以「細P」5.5厘計算，實際利率是3.5厘。

H按以銀行同業(yè)拆息（HIBOR，Hong Kong Interbank Offered Rate）為計算利率的基礎(chǔ)。所謂同業(yè)拆息，即香港銀行之間互相借貸時用的息率。

當香港銀行體系資金短缺時，息率會上升，相反會下降。香港銀行公會每日在網(wǎng)頁公佈最新息率。

H按利率計算公式是「H + X%」，假設(shè)H是4.5%，而銀行提供的利率是「H + 1.3%」，按揭利率理論上是5.8%，但銀行為保持按息隱定及減少客戶風險，H按設(shè)封頂位（CAP），計算方式與P按一樣是「P – X%」。

過去多年來，由於H按的封頂位大致等同P按，業(yè)界幾乎已假定H按實際利息支出是「等同或低於P按」，故H按貸款人的利息支出通常較低，很多年來都是主流按揭計劃。

當然，按揭是可長達30年的長債，H按的封頂位、P按實際利率變化不斷，加上不少人每兩、三年就會做一次轉(zhuǎn)按，難言哪一種按息計劃能長期佔優(yōu)。

業(yè)主申請按揭時，必須向銀行職員或按揭中介仔細查詢，並考慮實際息率及利率走勢變化。

業(yè)主們最關(guān)注的是，到底加息周期如何影響實際供樓成本？2022年初，香港的銀行尚未加按息，不少用H按的業(yè)主之實際按揭利率約為1.5厘，但到了8月他們的按息已升至約2.5厘的封頂位，市場預(yù)料銀行加P後，實際按息可加至3厘。

及後銀行多次加按息，在2024年3月，市場上使用P按或H按的業(yè)主，其實際年利率約為4.125%。其後美國步入減息周期，在2025年市場新造的按揭實際利率約為3.5%。

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選擇銀行樓宇按揭計劃時，利率及回贈固然是最重要考慮因素，想借得精明，要細心了解更多事項：

在拆息低環(huán)境下，H按通常比P按著數(shù)，到了加息周期，由於H按封頂位很多時等同P按，因此揀H按亦可立於不敗之地，可謂是進可攻、退可守。不過，銀行亦曾試過在加息周期推出比H按更優(yōu)惠的P按計劃，業(yè)主宜貨比三家再作決定。

不少銀行向樓宇按揭客戶提供Mortgage Link戶口，這是一種高息的活期存款賬戶，資金可享與按揭貸款相同的利率，有助對沖供樓利息支出。高息存款上限一般為總貸款金額50%。

樓宇按揭貸款計劃一般設(shè)有2年或3年的罰息期，若在期內(nèi)轉(zhuǎn)按，常見的「罰息」條款包括退還回贈及支付手續(xù)費。轉(zhuǎn)按賺回贈是很多業(yè)主常用的小財技，而罰息期將限制了轉(zhuǎn)按的時機。

根據(jù)金管局指引，如回贈達按揭貸款額1%，銀行會以扣減貸款額方式發(fā)放回贈。另外，銀行及按揭中介可能會以現(xiàn)金券形式向客戶提供回贈。

按揭中介公司促成生意後，可獲得銀行提供的傭金，故中介公司會將傭金分給客款作為額外回贈。此外，按揭中介熟悉市況，能向業(yè)主推薦適合的按揭計劃，讓申請過程更順利。

銀行收齊文件，審批按揭需時由一星期至兩個月不等，視乎個案複雜程度而異。非穩(wěn)定收入或申請按揭保險者，審批時間較長。新造按揭的買家記得預(yù)留充足的成交期，確保能完成所有必須手續(xù)。