什麼是地上權(quán)？有無(wú)約定地租或存續(xù)期限有什麼差別？｜法律百科 Legispedia

地上權(quán)是指「使用土地」的權(quán)利，所以性質(zhì)上屬於用益物權(quán)[1]。而地上權(quán)還可以分為「普通地上權(quán)[2]」和「區(qū)分地上權(quán)[3]」。

民法第832條[4]規(guī)定了普通地上權(quán)的定義：「以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權(quán)」。

白話來(lái)說(shuō)，就是一種「讓沒(méi)有土地所有權(quán)的人，可以合法使用這塊土地」的權(quán)利，而取得這個(gè)使用權(quán)利的人就稱為「地上權(quán)人」[5]。

在討論地上權(quán)之前必須理解，土地所有權(quán)人的權(quán)利範(fàn)圍不限於土地表面而已，包括土地的「上空」或「地表以下」也算[6]，因此假若隔壁鄰居把陽(yáng)臺(tái)往外延伸，進(jìn)入我的土地上空內(nèi)，即便鄰居的陽(yáng)臺(tái)是懸空在我的土地上，也沒(méi)有碰到我的土地或建物，仍算是侵害我的所有權(quán)[7]。

正因?yàn)樗袡?quán)人對(duì)土地的權(quán)利範(fàn)圍包括土地「上下」，所以如果不是所有權(quán)人，卻想使用土地的任何一部分的話，就有設(shè)定普通地上權(quán)以取得合法使用土地依據(jù)的必要；而且雖然稱為普通地「上」權(quán)，但法條文字是「他人土地之『上下』」，因此設(shè)定普通地上權(quán)後，能使用的範(fàn)圍就和土地所有權(quán)人一樣，不限於地面上，地面下也可以利用[8]！

設(shè)定地上權(quán)的目的就是要使用土地，但地上物的有無(wú)和地上權(quán)的存續(xù)無(wú)關(guān)，所以即便地上物因故（如：火災(zāi)或地震）滅失，也不會(huì)影響地上權(quán)的設(shè)定[9]。

地上權(quán)的存續(xù)是和當(dāng)事人的約定有關(guān)，如果有約定存續(xù)期間，就看時(shí)間什麼時(shí)候?qū)弥粒粵](méi)有約定的話，就看雙方什麼時(shí)候要終止。

區(qū)分地上權(quán)的定義規(guī)定在民法第841條之1[10]：「以在他人土地上下之一定空間範(fàn)圍內(nèi)設(shè)定之地上權(quán)」。

有時(shí)候地上權(quán)人並不是要使用土地的全部，只是需要土地上方或下方的特定範(fàn)圍（即土地分層利用[11]），例如：捷運(yùn)軌道有些路段是使用土地下方某段深度的空間（像捷運(yùn)善導(dǎo)寺站到忠孝新生站）；有些是使用土地上方某段高度的空間（像捷運(yùn)劍潭站到士林站）。

因?yàn)閰^(qū)分地上權(quán)只會(huì)劃分出特定的立體空間，所以土地所有權(quán)人可以保有土地其他部分的使用權(quán)利，另一方面，區(qū)分地上權(quán)人也能因此減輕地租負(fù)擔(dān)[12]。

普通地上權(quán)是使用「他人土地之『上下』」（其實(shí)就是全部），範(fàn)圍與所有權(quán)人相同，但區(qū)分地上權(quán)則是只使用「他人土地上下之『一定空間範(fàn)圍』」，例如：區(qū)分地上權(quán)人可以只使用從地表起算第5到10公尺的地方，或從地表起算第3公尺以下的空間。

因此，普通地上權(quán)跟區(qū)分地上權(quán)的不同就在於「範(fàn)圍」[13]。

設(shè)定地上權(quán)的當(dāng)事人，一般都會(huì)約定使用期間[14]，但仍不免會(huì)忘記或遺漏，此時(shí)總不能讓地上權(quán)無(wú)止盡的存續(xù)下去[15]，因此當(dāng)?shù)厣蠙?quán)已經(jīng)存在超過(guò)20年，或原先設(shè)定地上權(quán)的目的已不存在時(shí)，法院可以依當(dāng)事人的請(qǐng)求，視情況定一個(gè)存續(xù)期限或直接終止地上權(quán)[16]。

特別的是，如果未設(shè)定期間的地上權(quán)是以公共建設(shè)為目的，那麼就以公共建設(shè)的使用目的完畢時(shí)，視為地上權(quán)的存續(xù)期限[17]。

民法對(duì)於設(shè)定地上權(quán)是否一定要有「地租」，並未限制，所以地上權(quán)的約定可能是有償，也可能是無(wú)償。

在地上權(quán)為「有償」時(shí)（也就是有約定地租），若土地價(jià)值有所昇降（不論是否有約定存續(xù)期限），依原定地租繼續(xù)給付會(huì)顯失公平時(shí)，土地所有權(quán)人和地上權(quán)人都可以請(qǐng)求法院增減地租[18]。

無(wú)償?shù)厣蠙?quán)本來(lái)就是讓地上權(quán)人免費(fèi)使用，但假如土地的負(fù)擔(dān)在地上權(quán)存續(xù)期間內(nèi)有所增加（不論是否有約定存續(xù)期限），導(dǎo)致讓地上權(quán)人免費(fèi)使用會(huì)顯失公平時(shí)，土地所有權(quán)人可以請(qǐng)求法院酌定地租[19]。

因拋棄地上權(quán)而可能發(fā)生的後果，會(huì)依照當(dāng)事人間有無(wú)「地租」或「存續(xù)期間」的約定，有所不同：

有 約 定 存 續(xù) 期 限

若地上權(quán)人想提早結(jié)束地上權(quán)，就必須另外再支付3年的地租，才可以拋棄地上權(quán)[20]。

正因?yàn)闆](méi)有約定地租，所以地上權(quán)人拋棄權(quán)利，對(duì)土地所有權(quán)人來(lái)說(shuō)是有利的，因此，不論是否有約定存續(xù)期限，只要沒(méi)有約定地租，地上權(quán)人都可以隨時(shí)拋棄地上權(quán)[21]。